4.今后走势 加快供给侧改革让全体人民住有所居

继续供应廉租房，加快完善住房保障;提倡“租购并举”，发展住房租赁市场特别是长期租赁;用“共有产权房”降低购房门槛，让“夹心层居民”早日实现购房梦想;加快推进农村集体建设用地改革;通过建设“美丽乡村”把城市房地产投资引入农村。

十多年来商品房价持续上涨，在给有房居民带来家庭财富增值的同时，引发了社会上的广泛争议，也带来了调控上的困难。政府调控一度把“抑制房价上涨”作为调控目标，采取的“70/90”政策、“紧缩地根银根”政策，没有完全起到预想中的效果。在当年房改方案中明确提出的“市场提供商品房、政府供应保障房”多年被忽视。直到2011年国务院提出“加大保障性安居工程建设”、“加快城市棚户区改造”，并召开30多次会议催督落实，才慢慢增加了保障房供应，逐渐补上了短板。

十九大报告提出，新时代我国社会主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。在人民对美好生活需求中，就包括有“更舒适的居住条件、更优美的环境”。近年总有人说居民住房购买力已经饱和、房地产已没有发展空间了云云，这是不了解中国国情。中国城市有不少年轻人还是“刚需族”，不少市民需要更新住房，数亿农民要在城镇化进程中进入城市，许多城市旧城改造任务繁重，还有旅游度假、养老养生等多元化需求。房地产在中国仍有较大发展空间，至少还要快速发展二十年。

新形势下房地产如何更好发展？现在需要着力加强供给侧结构性改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居”。我认为以下几个方面的工作是很重要的：

1.继续供应廉租房，加快完善住房保障。当年房改方案中明确提出的“由政府负责建立廉租住房供应体系”还需要继续落实。近年《政府工作报告》中多次提出的“持续进行棚户区改造”、“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。建设与合理分配保障房仍是政府的重要任务。

2.提倡“租购并举”，发展住房租赁市场特别是长期租赁。针对以往只重视房屋销售而不重视房屋租赁的倾向，要加快补齐短板。发展租赁市场不能只靠政府来当业主，国外成熟的租赁市场也是由居民和企业作为业主主体的。所以要从供给侧发力，增加租赁房供给；改变住房的“限购”政策，允许和帮助有能力持有租赁房的居民当上业主。更要支持专业化、机构化住房租赁企业发展，运用房地产投资信托基金等方式进行资产证券化融资。这样才能更好实现“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，那时若转让也只是转让权益，不用买卖住房。

3.用“共有产权房”降低购房门槛，让“夹心层居民”早日实现购房梦想。我国近年推行的“共有产权房”，是房改以来最有意义的制度创新，它比房改时学取的香港“居屋”与新加坡“组屋”政策更有实践意义。它把部分土地出让金变成政府对房屋的部分产权，在不打乱房价体系情况下，让中等收入住房困难家庭，即所谓“夹心层家庭”降低购房初始成本，早日住有所居。我想如果能把这项政策用于住房租赁，政府放弃房租收入，把房租都汇集在居民或住房租赁公司，就可以有效改变我国大城市“租售比过低”的情况，有利于鼓励住房租赁和支持租赁企业证券化融资。

4.加快推进农村集体建设用地改革。现在国家政策已支持用农村集体建设用地建租赁房和开展资产证券化，这是一个幅度不小的改革。用集体土地建的房子被称为“小产权房”，过去转让与租赁都是“违法行为”。现在国务院把“探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革”作为全面深化农村改革的重要内容，开始进行用集体经营性建设用地建设租赁房试点，还要以此打破政府作为居住用地唯一提供者的局面。我希望看到这一改革的继续推进，实现十八届三中全会提出的“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”要求。最终要通过修改法律，让农村宅基地向市民或企业的流转从“违法”变为“合法”。

5.通过建设“美丽乡村”把城市房地产投资引入农村。事实告诉我们，农村建设仅靠农村自身资金积累与投资是远远不够的。要改变城乡二元结构，就要允许城市资金投向农村。近年从浙江兴起的“美丽乡村建设”，得到城里投资人与农民群众的一致响应。它不仅能够造福于城里人，而且能够造福于没有进城的乡里农民，让广大农民群众可以共同分享改革开放的成果。

5.不忘初心 坚持市场化方向完善住房制度改革

在商品房市场上需要的是坚持市场经济方向，建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。面对房价上涨，需要的是增加土地供应、增加住宅用地供应，用增加商品房供应满足旺盛需求，抑制房价过快上涨。要稳定房地产市场，用长效机制取代“短期调控”。

今年恰逢中国改革开放四十年，又是中国城镇房改二十年。回顾二十年房改历程，我心头喜忧参半。喜的是看到房改作为一项重大改革，有力推动了国家经济发展和小康社会建设；忧的是当年房改任务还有好多没有完成，房改所指明的市场经济方向还在“调控”中经常发生迷离。

以“限购、限贷”为特点的房地产调控自2011年实行以来，并没有完全遏制住房价上涨的势头，虽从五年前就改变了“一刀切”的“房地产调控”，实行了“因地制宜、分城施策”，但由于地方政府在增加土地供应上的不足、土地供应结构中住宅用地过少等问题，部分地区房价上涨速度仍然过快。这种状况，应该更多从市场角度找原因，而不能简单归因于购买力过旺。一些地区承受不起经济增速下滑与土地收益锐减的压力，压两年赶紧得放，一放马上就反弹。这种“短期调控”使得中国楼市呈现出“三年小周期”怪象：一年猛涨两年压，然后再猛涨再压，很像三步舞曲的节奏“蹦擦擦”。这舞步从2006年开始已经跳到第四个周期了，这样调控怎么能行呢？在商品房市场上需要的是坚持市场经济方向，建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。面对房价上涨，需要的是增加土地供应、增加住宅用地供应，用增加商品房供应满足旺盛需求，抑制房价过快上涨。要稳定房地产市场，用长效机制取代“短期调控”。

近几年我所提倡的“反向抵押养老保险”在幸福人寿保险公司试点成功，180多位老人享受着“又住房、又拿钱”的尊严生活，还有更多老人排队等待入保，而他们的房产证却多有瑕疵。这才让我发现，不少住在“央产房”、“企产房”、“校产房”中的居民，虽然通过房改得到产权房，但至今还没有拿到完整的房产证。国家已确定要实行房地产税立法，这些无证与残缺证的房产将成为征税的一大障碍。特别是有的机构已提议纳税要按照“评估值”，他们不知道所面临的房产状态是什么，如何评估这些无证与残缺证的房产？当然这也将形成一种“倒逼机制”，税制改革倒逼我们加紧完善住房制度改革。