孟晓苏早年在国务院和全国人大工作，对经济发展现实情况有深入了解，后担任中房集团董事长，曾多次提出关于经济发展和房地产业发展的政策建议，其观点对中国房地产业发展产生了重要影响。

孟晓苏应约为证券时报撰文，在回顾二十年房改历程的同时，对新时期房地产业的发展提出不少建设性的意见和建议，其中最关键的是要稳定房地产市场，用长效机制取代“短期调控”。

原中房集团公司董事长 孟晓苏

今年7月3日，是1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）整二十周年。以它为起点推进的我国城镇住房制度改革，是中国经济改革进程中的一大亮点。它把商品化与市场经济引入到中国的住房建设与分配领域，中国城镇居民从此居住得更加舒适宽敞，生活得更有尊严。

住房商品化推动房地产业迅速发展，使它成为新的国民经济主导产业。房地产业与汽车业、基础设施建设业共同拉动着投资与消费，促使中国经济迅速转型到重化工时期。新的主导产业拉动着中国经济二十年持续快速发展，使中国成为世界第二大经济体、第一大工业国、第一大货物贸易国。

在全面深化住房制度改革的今天，回顾当年的房改历程，需要进一步深化供给侧结构性改革，明确市场经济方向。适应新时代要求，着力解决“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，让全体人民住有所居，并继续发挥房地产业拉动国民经济长期增长的作用。

1.房改之前 住房福利分配制度下的“全民蜗居”

从1956年到1986年30年间全国城市仅盖了7亿平方米住宅，按照50平方米一套折1400万套，平均每年47万套。1985年国家对城镇住房进行调查，调查结果是人均住房面积仅2~4平方米。

对于房改之前中国城镇居民的居住状况，原国家建设部副部长杨慎先生曾做过调研，并提供如下数据：“从1956年到1986年30年间全国城市仅盖了7亿平方米住宅，按照50平方米一套折1400万套，平均每年47万套。1985年国家对城镇住房进行调查，调查结果是人均住房面积仅2~4平方米”。时任国务院总理温家宝2010年2月在接受网媒专访时曾这样回忆他幼时的居家状况：“我从小学到离开家的时候，全家五口人只有9平方米的住房”。当年的电影《人到中年》也如实反映了大学教师们的蜗居状况。全民蜗居的原因是延续多年的福利性分配制度，基本上取消了私人房产。直到国家与国有单位的福利房持有压力越来越大，连维修费用都付不起的时候，“问题导向”开始倒逼中国进行城镇住房制度改革。

1980年4月邓小平同志发表了关于发展住房建设的重要讲话，提出“城镇居民可以购买房子，也可以自己盖，不但新房子可以出售，旧房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。1981年1月16日由原城乡建设部设立了“中国房屋开发总公司”（后更名为“中国房地产开发集团公司”），并在全国投资设立多家“种子公司”，到九十年代初全国房地产开发企业发展到3000多家，在一定程度上缓解了当时的住房困难局面。