2.改革起航 在经济困难“倒逼”下启动住房制度改革

福利分房陷入困局“倒逼”出住房制度改革。

1996年初我作为中房集团公司总经理，率先提出的“住房建设是国民经济的新增长点”，得到国家计委和财政部的呼应，被主持国务院工作的朱镕基副总理所接受。

1996年，我国出现了有史以来的第一次“产能过剩”。那时全国钢铁产量仅1亿吨、纱锭仅5000万支就过剩，还有其他许多相关产业，也都出现了低水平的“过剩”。中国房地产开发集团公司当时占有全国1/5的房地产开发份额，最有资格向国家提出产业发展建议。1996年初我作为中房集团公司总经理，率先提出的“住房建设是国民经济的新增长点”，得到国家计委和财政部的呼应，被主持国务院工作的朱镕基副总理所接受，他提出“住房建设可以成为新的经济增长点与新的消费热点”。

1996年6月我在厉以宁教授（时任全国人大法律委副主任委员）指导下完成了博士论文，研究方向就是由董辅礽教授（时任全国人大财经委副主任委员）所提出的《现代化进程中房地产业理论与实践的比较研究》，包括各国住房制度改革比较的章节。随后由国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中房集团共同设立一个课题组，启动了住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计。这个房改课题组由杨慎、洪虎、郑新立、尚勇等人担任顾问，由我担任课题组组长，成员中包括梁运斌、印坤华、高材林等专家。方案设计中大量采用了厉以宁、董辅礽所指导的我的博士论文内容，可以说这个课题组汇集了当时中国的顶级专家和顶级智慧。房改课题组从1996年10月开始工作，到北京、上海、广东、江苏等多地进行调研。到1998年3月完成课题报告，历时一年半。

当时俞正声已担任国家建设部部长。他在1988年担任烟台市市长期间，曾成功进行过“空转起步”的模拟性房改试点。此时国务院成立了住房制度改革领导小组，由时任国务院副总理温家宝担任组长，建设部与国家体改委等部门都投身到这项工作中来。1998年7月3日发布了国务院23号文件，正式启动了全国城镇住房制度改革。

住房制度改革中全面推行了一系列“新政”，包括：提薪降息鼓励消费、停止福利住房分配、提租补贴促售公房、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、减免过高交易税费、支持住房企业发展。这些政策措施在两年内启动了市场，到了2003年政府换届时，房地产市场供销两旺，相关产业都走出困境迎来新的发展。其中钢材产量发展到两亿吨，纱锭发展到两亿支，走出了低水平的“产能过剩”，迎来新的发展。

近年习近平总书记用“倒逼机制”描绘改革形势，细想起来果然如此。安徽农民讨饭“倒逼”出农村承包制改革、广东居民逃港“倒逼”出经济特区、计划经济走入绝路“倒逼”出市场经济、福利分房陷入困局“倒逼”出住房制度改革…… “倒逼”这二字用得真是贴切实际、出神入化！

3.巨大动力 主导产业拉动经济带来百业兴旺

中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍。许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛，纷纷成为世界第一。

中国居民消费在房改前的二十年中，已经历了“老三大件”、“新三大件”时期，显示出明显的“排浪式消费”特点。在推动房改时我们已经看到，随着居民消费需求水平的提高，购房和购车将成为中国新的“排浪式消费”。美国人在上世纪五十年代把购房购车称为“美国人的梦”，我们设想中国人也会出现购房购车的“中国人的梦”。这种购房浪潮果然在政策支持下如期来临，城市居民踊跃购房购车，许多企业纷纷转型进入房地产开发领域。中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍；由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。

朱镕基总理说，“房地产业拉动了一百多个产业的发展”。许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛，纷纷成为世界第一。譬如中国钢铁产量占世界50%以上，水泥产量占世界产量60%，电解铝产量占世界65%，平板玻璃产量占世界50%，化纤产量占世界70%，建筑陶瓷产量占世界52%，发电量、煤炭产量、工程机械、港口吞吐量等都是世界第一。房地产与相关产业对中国经济的巨大拉动作用不可低估。

房改所带来的另一个显著变化是居民住房条件的迅速改善。城镇居民人均住房建筑面积从房改前的17平方米提高到2016年的36.6平方米，户均一套住房。居民房产价值持续增长，成为一大社会关注热点。1998年房改时全国平均商品房价仅为2002元/平方米，今年4月则达到8585元/平方米。许多老职工当年享受房改补贴价，仅用两三万元买下的原租住公房，现在已升值到上百万、几百万元，一线城市升值更高。住房价值上涨使人民群众获得了实实在在的好处。