中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员、平安证券首席经济学家 张明

即使学过最简单经济学的人，也知道价格由供给与需求共同决定。通常情况下，要降低特定商品的价格，需要一方面抑制需求，另一方面增加供给。具体到房地产，如果我们想抑制一个城市的房价上涨甚至压低这个城市的房价，就需要一方面抑制购房者的需求，另一方面增加房屋的供给。

从1998年左右住房商品化启动迄今，中国重点城市房地产已经经历了多轮调控，但房价截至目前基本上是越调越涨，导致迄今为止中国房地产市场其实没有经历过一个完整的市场化周期的洗礼（当然，少数城市除外，例如温州、鄂尔多斯）。而房价越调越涨的重要原因之一，就是作为调控主体的地方政府，一直在逆经济规律行事。

如前所述，要抑制房价上涨，需求与供给要两手抓，需求应该抑制，供给应该增加。但迄今为止，在多轮调控期间，地方政府的思路均是：一方面严格抑制购房者需求（主要是通过限购与限贷的方式），另一方面却以更严格的手段抑制商品房供给（主要是通过限制开发商融资、限制开发商拿地、更严格的层层审批等）。

由此造成两方面的问题：其一，短期内部分投资投机需求的确被抑制住了，但刚性购房需求依然存在，在限购的背景下压力不断累积，等待释放的机会；其二，由于供给被收紧，即使在调控的过程中，当地的房地产存量依然在不断下降，而增量迟迟没有到来。最终造成的结果则是，一旦政府由于某种原因放松调控（这通常是由于经济增速下滑或地方财政收入下滑），刚需很快回到市场，但供给却持续保持在低位，结局自然是房价新一轮暴涨。