戴德梁行：商业不动产REITs市场迎来爆发式升温

7月10日，戴德梁行在北京举办2026年年中发布会，并首发《2025—2026亚洲REITs研究报告》。会上多位业内人士指出，2026年上半年国内商业不动产REITs迎来爆发式升温，公募REITs进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代，目前已有22单相关产品申报、4单成功上市；消费端多重结构性变革重塑商业资产价值逻辑，拥有数字化运营能力与差异化体验场景的商业项目更具市场竞争力。

戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权在会上表示，2026年上半年国内商业不动产行业迎来清晰的结构升级与逻辑重塑，商业不动产REITs市场迎来爆发式升温。政策持续扩容、底层资产范畴稳步拓宽，优质商业资产资本化通道全面打通，既为存量资产盘活提供成熟退出路径，也向资本市场输送大量现金流稳定、兼具防御性与成长性的标的，推动行业从“重开发、重持有”迈向“运营赋能+资本兑现”的资管新阶段。

这份报告系统梳理亚洲主要市场REITs市场表现、品类结构与政策演进，重点剖析国内公募REITs扩容进程与发展机遇。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝认为，首批商业不动产REITs落地后，公募REITs进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来政策窗口期。他提出，底层资产运营质量与现金流稳定性是REITs价值核心，专业精细化资产管理能力，将成为不动产对接资本市场的核心门槛。

本次发布会圆桌论坛主题为 “商业不动产REITs与资本新局”。戴德梁行北京估价及顾问服务部高级助理董事董一凡介绍，2025年末商业不动产REITs推出后发行端积极响应，目前共有22单REITs产品申报交易所，4单已成功上市。相关底层资产包含写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店等多种业态，拓宽存量资产盘活渠道，丰富资本市场配置选择。

戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，当前商业不动产市场分化加剧，核心城市标杆购物中心、头部奥特莱斯经营稳定，是资本市场认可的优质底层资产。消费行为、客群结构、场景诉求等五大维度结构性变革，重塑商业资产价值逻辑。国内消费K型分化持续深化，大众消费从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元体验，线下商业体验价值高于传统零售价值。

孟祎表示，如今，“线下沉浸式体验+线上私域会员深耕”的全域运营模式已是优质项目标配，缺少数字化能力的传统商业持续贬值、加速出清。业态上，奥莱微度假、购物中心文化策展赛道持续扩容，运动户外、亲子、轻文旅三大体验业态，是拉动项目客流与业绩增长的核心动力。行业现已进入存量提质时代，拥有场景差异化、数字化能力与优质体验业态的核心商业项目将持续领跑市场。