证券日报
田鹏
2026-07-08 08:48
首批4只中证REITs全收益指数基金均于近日完成发售，每只首次募集规模上限3亿元。
中信证券分析师认为，REITs指数基金推出，将在情绪层面带动二级交易资金，并通过建仓和调仓带来实际资金流入，有望改善当前二级市场流动性。
2026年，我国公募REITs市场产品数量持续增加，底层资产类型扩大至商业不动产领域。业内人士表示，在低利率与长期配置资产稀缺背景下，公募REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，展现出突出的配置优势。
分派率维持高位
2026年，公募REITs继续维持高分红态势，多个项目可供分配金额的实际分配比例接近100%。
根据市场数据，目前产权类REITs（以产业园区、仓储物流、商业零售物业等为主）平均分派率约为4.5%，经营权类REITs（以交通、能源等为主）平均内部收益率约为5.4%，高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率。
经营权类REITs中，收费公路项目因现金流相对稳定，分派率中枢常处于较高位置，部分产品年化现金流分派率可达8%—12%。经营权类产品的高分派率一定程度上是由于剩余年限较短，适合追求较高现金回报的配置需求。
产权类REITs更侧重长期资产增值与租金稳定。仓储物流和产业园区项目与实体经济关联紧密，受益于供应链升级和产业集群发展，分派率多数处于4.0%—6.0%区间；消费基础设施REITs覆盖购物中心、奥特莱斯等，2026年客流恢复和租金表现稳健；商业不动产REITs持续扩容，第二批产品陆续推进发行，逐步释放分红潜力。业内人士认为，产权类项目运营年限长、资产增值空间较大，适合追求稳健长期回报的投资者。
流动性与估值边际改善
近期，公募REITs二级市场虽有一定波动，但多重因素出现积极边际变化，正在逐步企稳向好。
截至7月3日，中证REITs全收益指数收报982点，单周涨幅3.96%，市场交投明显回暖。
前期，部分优质标的发布原始权益人及其关联方增持计划，提振市场信心。机构普遍认为，在高分红属性和估值修复的支撑下，公募REITs市场短期波动不改长期配置价值，未来随着市场生态的完善和增量资金的持续入场，整体表现有望进一步改善。
有券商报告指出，公募REITs市场已呈现反弹信号：一是市场前期的调整使得部分优质标的估值性价比提升；二是4只中证REITs全收益指数基金发售完毕，市场将迎来增量资金。
长期配置价值凸显
公募REITs产品呈现“分红打底、资本利得增厚”的收益结构，部分优质产品复权后全周期回报稳健。事实上，REITs收益水平与底层资产运营质量高度相关，专业管理团队能够通过精细化运营、资产升级等方式，不断提升基金价值。
2026年以来，公募REITs底层资产运营稳健。其中，消费和租赁住房类项目在消费复苏与民生需求支撑下，运营数据向好；产业园区和仓储物流类项目受益于经济结构优化，长期增长潜力释放；能源与交通类项目凭借其底层资产稳定性，提供了稳健回报的基本盘。
同时，多只REITs已完成或正在推进扩募工作，通过将优质成熟资产注入基金组合，不仅拓宽了收入来源，也进一步分散了单一资产的风险敞口，增强了收益分配的可持续性。
随着REITs继续常态化发行、资产范围持续拓宽、指数化产品发展和制度优化，市场规模有望稳步提升。而优质底层资产与专业运营相结合，将持续为投资者创造稳定回报。
