6月18日，首批4只商业不动产REITs在上交所鸣锣上市，标志着商业不动产REITs试点正式启航。截至收盘，4只商业不动产REITs均收红，其中国泰海通砂之船商业REIT涨幅达11.08%。

张淑贤/摄

首批商业不动产REITs的落地，对于盘活存量资产扩大有效投资、构建房地产行业发展新模式、丰富资本市场资产配置功能、更好服务实体经济高质量发展具有重要意义。

自试点启动以来，上交所全力做好试点各项准备工作，切实把好入口关，提高审核质量和效率，推动市场各方完成首批商业不动产REITs发售上市等工作，保障试点平稳落地。

试点落地拓展REITs市场关键版图

记者了解到，2025年年末，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套业务规则正式发布，启动商业不动产REITs试点工作。试点政策发布以来，项目申报踊跃，审核注册各项工作有序推进。最终，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT 4只产品成为国内首批落地的商业不动产REITs。

据悉，首批上市的4只商业不动产REITs实现了主体多元、业态优质、区位核心、运营成熟的多重优势叠加，为产品稳健运营筑牢根基。原始权益人涵盖地方国有龙头企业、头部优质民营企业等主体，兼顾国资稳健属性与市场化运营活力，行业示范效应突出。

产品底层资产覆盖商业零售、商业办公楼两大主流优质商业业态，位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市黄金地段。其中既有上海黄浦区核心商圈的写字楼，也有运营成熟、客流稳定的奥特莱斯，资产均处于稳定运营期，关键合规手续齐备，具备高出租率、强运营能力、持续稳定现金流的核心特征。成熟的资产运营模式、优越的区位条件、稳定的营收能力，为REITs产品的长期分红、资产保值增值提供了坚实保障。

从试点政策发布到首批产品上市，商业不动产REITs用时不到半年。中信建投证券 REITs与资产证券化部负责人，董事总经理余彦平接受记者采访时表示，商业不动产REITs的扩容节奏可以用“起步稳、扩容快、标准严”来做概括。短期来看，随着首批项目落地形成示范效应，后续仍会有一批核心城市优质商业项目接续申报，一段时间内仍会是申报与发行的密集期。

截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。其中，上交所已受理16只产品。记者了解到，已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定示范作用和规模效应。

中信建投证券投行委党委副书记、联席主任、董事总经理谢常刚接受证券时报记者采访时表示，目前，中信建投证券重点布局高能级城市核心地段的购物中心、社区商业、写字楼、酒店、综合体等商业不动产，拥有一批优质储备资产，在北京、上海、广州、成都等城市均已开展项目储备工作。

“中信建投证券高度看好我国商业物业的长期向好发展态势，深度认同存量资产的盘活潜力。”谢常刚说，“后续，中信建投证券将进一步发掘优质资产，为资本市场提供更多、更好的商业不动产REITs产品。”

余彦平表示：“我们前端筛选必须穿透尽调、判断资产的真实运营质量，不能仅局限于账面出租率、短期业绩增长率等片面指标。对于拥有多宗商业物业的发行人，我们要协助发行人构建清晰的资产遴选标准，形成完整的遴选论证逻辑。”

投资者积极认购体现产品配置价值

首批商业不动产REITs凭借优质底层资产、稳定收益预期，市场认购热度较高。2026年5月下旬，4只产品陆续开启发售，凭借稀缺的产品属性和稳健的投资价值，广受各类投资者青睐，全部提前结束募集。

从募集规模来看，首批四只商业不动产REITs总募集资金超200亿元，平均网下认购倍数达78倍，涵盖银行理财、券商自营、私募等各类专业机构，同时吸引了个人投资者参与。机构投资者看重其长期稳定的现金流回报，个人投资者则借助公募REITs低门槛、高透明的优势，实现便捷参与核心城市优质商业资产投资。

中金基金相关业务负责人表示，投资者布局商业不动产REITs，核心看中底层商业物业持续现金流分红能力，在大类资产配置中，商业不动产REITs是优质配置工具，更好满足了人民群众日益增长的财富管理需求。

首批4单商业不动产REITs的预计分派率区间为4.40%-5.65%。合凡资产副总经理于凯凡接受记者采访时表示，参照目前一二级市场同类型资产的分派率水平，首批四单的分派率区间还是具有较好的吸引力的，从历史数据看未来几年分派的水平也有一定支撑。

在余彦平看来，存量商业项目进入REITs市场，核心判断标准在于现金流是否已进入成熟稳定期以及运管能力的稳定性和成长性。在估值方法上，收益法是核心方法，参数设定必须体现谨慎性原则。“归根结底，存量商业项目通过商业不动产REITs上市的时机，需要重点关注现金流是否从‘不确定’走向‘可预期’，估值看是否以谨慎的态度对待未来收益。”余彦平说。

业内人士表示，对公众投资者而言，投资商业不动产REITs，首先要理解它不是保本产品，也不承诺固定收益。不能只盯着短期价格，也不能简单把分派率等同于投资收益。更重要的是看清楚底层资产是什么、现金流来源是否清晰、租户结构是否健康、运营管理是否稳定、估值是否合理，以及自己能否承受二级市场价格波动。

健全REITs市场生态体系

首批商业不动产REITs的顺利上市，绝非单一金融产品的落地，而是我国商业地产行业转型升级的关键转折点，对于支持构建房地产发展新模式、服务实体经济发展具备多重价值。

在业内人士看来，商业不动产REITs作为权益性标准化金融产品，打通了存量资产盘活的标准化通道，有效破解了商业地产“重资产、高沉淀、周转慢”的行业痛点，帮助企业快速回笼资金、优化资产负债结构，实现“投融管退”的良性循环，推动行业从传统开发销售模式向精细化持有运营模式转型。同时，回收资金可反哺城市商业改造与新项目精细化运营，有利于提升资本市场服务实体经济的精准性与有效性。

我国存量商业不动产规模庞大，未来随着试点常态化扩容，将有更多优质商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等存量资产通过REITs实现证券化落地，持续释放存量资产价值。

首农食品集团党委书记、董事长袁浩宗接受记者采访时表示，依托首农元中心REIT和本次首农商业REIT的“双平台”格局，集团系统梳理旗下符合条件的优质资产，成熟一单、推出一单，形成“投资—运营—证券化—再投资”的良性循环。

伴随着商业不动产REITs的稳步扩容，REITs市场配套政策及制度机制逐步走向成熟，REITs市场生态逐步完善、投融资体系更加健全。

近期，多只首批项目还将依规发行上市，市场将稳步持续扩容。与此同时，配套政策持续完善，制度的适应性、包容性也在不断增强。

记者从不同渠道了解到，相关部门、地方政府正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措，4只中证REITs全收益指数基金已于近日获得证监会批复，可为REITs市场引入超10亿元增量资金，投融端的政策合力不断增强。

在业内人士看来，随着优质商业不动产的持续供给，REITs产品可为保险、养老金等长期资金提供又一大类资产配置标的；REITs指数基金则进一步畅通中长期资金与中小投资者便捷参与REITs投资的渠道，有利于形成协同发展的多层次投融资体系。

于凯凡认为，商业不动产REITs具备清晰的长期配置价值。一方面，中国相对低利率和资产荒的环境还会持续相当的时间，商业不动产REITs本身依旧是在填补中国机构投资者的资产配置需求，目前还远远没有被满足。另外，目前商业不动产REITs项目本身的质量和性价比较好，这也是积极配置这些项目的原因。

上交所有关负责人向记者表示，上交所将在中国证监会领导下，以商业不动产REITs试点为契机，推动REITs市场高质量发展，营造“资金愿意来、企业留得住、投资者有回报”的市场生态，为更好服务国家战略、民生福祉和资本市场持续稳定健康发展，提升服务实体经济质效贡献力量。