新一轮房地产政策发布后的首个周末，上海部分新房售楼处迎来一波看房热潮。证券时报·e公司记者走访上海多处楼盘了解到，不少新房项目咨询量大增，一系列政策调整给予购房者更多信心，目前很多购房者是一边看房一边等待政策落地。

销售带看“忙不过来”

正值周末傍晚时分，上海杨浦滨江内环旁的一个新盘售楼处人头攒动，到访的客户络绎不绝。e公司记者注意到，尽管该楼盘认筹刚截至，仍有不少客户前来咨询并希望能“捡漏”。

“今天的客流量比较大，有的销售一个人要带多组购房者。”该楼盘置业顾问李先生向记者表示，周末带看“有点忙不过来”，由于看房人数增多，看样板房需要预约登记。

根据最新政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

“今天来看房的有一部分是购买二套的，近期的政策对这类人群来说影响还是比较大的。”置业顾问介绍，新政发布后，关于二套首付比例的咨询量大增。“目前上海购买二套的话还是五成首付，后面等到二套首付比例调整落地，我们才会进一步执行。”上述置业顾问认为，政策落地时间或在一个月左右。另外，公积金贷款利率下调等政策能给予购房者更多的信心，目前不少购房者一边看房一边等待政策落地。

外环楼盘关注度提升

不止内环楼盘，上海外、中环楼盘关注度也有所提升。e公司记者来到位于上海外、中环之间的普陀区桃浦智创城区域，近年来该板块正实施新一轮转型，凭借产城融合、低碳绿色生态等发展理念，板块内的住宅产品也迎来一波关注度。

以普陀区桃浦智创城区域项目A为例，临近傍晚，仍有客户接连前来了解剩余房源情况。项目销售人员介绍，该项目后续不再有加推，目前该楼盘大户型均已售完，107平三房户型除去顶底楼层仅剩余约20套房源可供选择。从客流来说，在周末新政出台后，看房的客户相对多了，有客户表达了认购意向，但同时想等下后续政策的落地。

项目B为项目A区域内竞品，前者二期认筹时间预计在5月底，即将加推的是83—178平的2—4房房源。项目B现场销售人员介绍，板块内竞品之间竞争比较激烈，各项目在装修、户型、得房率、环境等各个层面均展开了比拼。据了解，目前项目B一期去化情况再板块内相对较低，还有不少剩余房源。部分购房者也在关注未来上海对中央政策的落地情况，以及对楼盘的去化影响。

也有购房者向记者表示，相比首付，更关注的是购房的商贷利率能否降低。“公积金已经降了，但上海首套房商贷利率为3.85%，相比之下，包括南京在内不少城市已降低到3.45%。我个人觉得在大城市买房，动辄大几百万元上千万元，首套房选择低首付其实还款压力很大。而利率下调是实实在在能降低购房成本。”这位购房者说。

多项新政激活市场

自人民银行宣布下调公积金贷款利率 " 大礼包 " 后，各地纷纷加快跟进落实，其中上海也官宣下调住房公积金贷款利率。公积金贷款利率下调直接减少了购房者的贷款利息负担，对于首套和改善型购房者尤为有利。

另外，近期，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会对外宣布，积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。“以旧换新政策能在一定程度加快二手房的去化速度，对于区域性的置换需求有一定帮助。”有房产中介人士对记者表示，以旧换新政策可能会刺激购房需求，特别是有改善升级置业需求的购房者。

在保护购房者权益方面，上海近期也有相关政策出台。据悉，5月16日起，《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》正式实施，全面实行“业主房屋质量预看房”制度，在住宅项目竣工验收前要求建设单位组织业主提前看房。业界认为，上海楼市这一新政策是对房地产市场健康发展的有力推动，一定程度增添了购房者的信心。

等待政策细化和落地

近日，上海中原地产分析师卢文曦向e公司记者表示，在中央新一轮房地产金融政策组合拳后，预计各个城市将积极响应，其中，二线及以下城市或将首套和二套房贷最低首付比例分别降至不低于15%和不低于25%予以实施。相对而言，上海楼市目前总体表现平稳，可能首付比例不会降到最低，但也会有松动空间，例如可能回到首套房20%—25%、二套房降至30%—35%的首付比例等。

除了已调整的公积金贷款利率，在购房商贷利率层面，卢文曦认为，外地的打折力度会比较大，上海的首套商贷利率目前相当于九折水平，不排除后续不动或微降，具体还要看银行意愿。同时，他指出，相对中心城区，上海外环外区域后续包括限购政策仍有一定放松空间。

镜鉴咨询创始人张宏伟在向e公司记者分析最新政策时判断，未来上海的首套和二套首付门槛有望适当降低，其中，当下上海二套房普宅首付比例50%，非普宅为70%，这其中释放空间会相对更大，若统一降到四成，对改善型需求压力就会减轻很多。同时，他指出，以五大新城为代表的上海外环外市场需求偏弱，而外、中环以内的中高端房源虽然畅销，但下半年豪宅市场将迎来集中入市，基于此，上海的购房商贷利率也有机会迎来调整，本地城商行预计会率先调整。

“一线城市本身需求量是有的，未来一方面看本次金融政策组合拳会多大程度上会在上海落地；另一方面关注原有的限制性政策是否会继续定向宽松。政策都是灵活的，就看希望以什么力度来实施。具体实施的时间点可能比三四线城市晚一点，比如一两周内。”张宏伟分析称。

他还指出，目前集中在外环外的“以旧换新”项目活动仅为倡议，相对而言其他城市已有税费减免等相关降低交易成本的支持政策。为此，他建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。