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超18万亿!去年商品房销售额创历史新高,开发投资却低迷,未来市场怎么走?

2022-01-18 09:31 来源: 券商中国 作者: 张达
券商中国 张达 2022-01-18 09:31

17日,国家统计局发布了房地产开发投资、销售、房企到位资金等多项指标。

从数据分析看,2021年,商品房销售额首次达到18万亿,创历史新高;全年房地产开发投资增速为4.4%,近三年首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积,开发投资仍在筑底过程中;房企到位资金增速持续下滑,全年累计同比增长4.2%,房企资金状况持续恶化。

业内人士认为,2022年,房地产市场交易规模将高位回落,市场处于下行周期。新开工规模、土地购置或将进一步拖累投资额,未来随着政策纠偏以及信贷环境改善等影响的传导,房企到位资金增速或将止跌趋稳。

商品房销售额超18万亿,创历史新高

国家统计局的数据显示,2021年,商品房销售面积179433万平方米,比上年增长1.9%;比2019年增长4.6%,两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元,同比增长4.8%;比2019年增长13.9%,两年平均增长6.7%。

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来源:国家统计局

中原地产首席分析师张大伟认为,从数据看,2021年,商品房销售面积17.94亿平方米,销售额高达18.19万亿元,创造中国房地产历史纪录。

不过,张大伟同时指出,拆分单月数据可以看到,去年12月销售面积2.1亿平方米,是最近多年来的同期最低值,同比下调15.6%;销售额2万亿元,同比下调17.8%,已经持续6个月单月同比下调,本轮楼市可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次,代表了市场拐点全面出现了。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也指出,去年12月商品房销售面积和销售额同比降幅仍在15%以上,均较11月降幅略有扩大,当前购房者置业情绪仍不高。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,2021年以来,商品房销售增速连续下行,主要原因在于,2021年下半年翘尾行情明显,基数比较高,下半年单月同比连续6个月下降,12月单月负增长15.6%;另一方面,2021年10月份以后,部分房企债务风险爆发,导致市场预期明显悲观。

“从全国房地产市场数据看,2021年全年商品房销售额18万亿很可能是最近几年的最高点,未来房地产市场大概率在16-17万亿这个级别之间微调。”张大伟说。

陈文静也预计,2022年房地产市场交易规模将高位回落,市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续,叠加高基数效应,上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。

开发投资仍在筑底

国家统计局的数据显示,2021年,全国房地产开发投资147602亿元,比上年增长4.4%;比2019年增长11.7%,两年平均增长5.7%。房屋新开工面积198895万平方米,同比下降11.4%。房地产开发企业土地购置面积21590万平方米,比上年下降15.5%;土地成交价款17756亿元,增长2.8%。

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来源:国家统计局 

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,2021年全年房地产开发投资增速为4.4%,这一方面是受2020年高基数影响,另一方面与2021年房企融资环境收紧有一定关联。

“值得注意的是,近三年首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积,开发投资仍在筑底过程中。”潘浩说,从土地市场来看,根据贝壳研究院统计,2021年全国各城市住宅用地成交规划建筑面积为16.67万亿平米,同比下滑27.8%,土地市场收缩明显,或将对2022年的上半年开发投资起到一定的抑制作用。

陈文静也指出,2021年,全国房屋新开工面积同比降幅超11%,绝对规模降至2018年以来最低水平,12月同比降幅超30%,受资金端压力、交易市场较为低迷等因素影响,企业开工积极性明显减弱。2021年,房地产开发投资额小幅增长,但12月投资额明显降低,绝对规模降至2020年3月以来最低水平,同比降幅超10%,企业投资意愿明显降低,新开工、土地购置均为拖累项。

展望2022年,陈文静认为,房屋新开工面积难有明显改观,全年或延续回落态势,究其原因,一方面,2021年全国土地缩量明显,将拖累新开工规模;另一方面,2022年企业资金压力不减,稳现金流成为重中之重,全年市场销售规模回落下,企业开工亦受限。开发投资方面,新开工规模、土地购置或将进一步拖累投资额,但在“两维护”要求下,各地保交付力度将有所强化,预计行业竣工周期延续,高规模的在建工程仍对投资额带来一定支撑,叠加保障性住房建设加速,全年房地产开发投资额仍有望保持小幅增长,但上半年投资额调整压力较大,同比下降的可能性较高。

房企资金持续恶化

国家统计局的数据显示,2021年,房地产开发企业到位资金201132亿元,比上年增长4.2%;比2019年增长12.6%,两年平均增长6.1%。其中,国内贷款23296亿元,比上年下降12.7%;利用外资107亿元,同比下降44.1%;自筹资金65428亿元,同比增长3.2%;定金及预收款73946亿元,同比增长11.1%;个人按揭贷款32388亿元,同比增长8.0%。

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来源:国家统计局

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,2021年全年,全国房地产开发企业到位资金同比增速为4.2%,资金面总体上呈现持续恶化的态势,和市场感受类似。或者说虽然四季度房地产金融政策略有宽松,但反映到房企身上还是有时间滞后的。当然一些信号是值得关注的,类似银行贷款指标看,单月数据显示,去年11-12月份已经在改善,所以资金改善在起步,2022年会有进一步改善的空间。

潘浩也认为,年内房企到位资金增速持续下滑,2021年全年房企到位资金累计同比增长4.2%,房企资金状况持续恶化,但2021年四季度以来,受“合理的资金需求应得到满足”以及多地政策适度调整等因素影响,2021年11月个人按揭贷款同比增速为年内首次回调,这或为购房预期平稳恢复的信号,未来随着政策纠偏以及信贷环境改善等影响的传导,到位资金增速或将止跌趋稳。

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