证券时报网
张达
2026-05-26 10:42
高端购买力正在为深圳楼市注入信心。
5月23日，深圳蛇口高端住宅中信城开信悦湾加推78套302平方米海景大平层，半小时售罄，实现两开两罄。信悦湾开盘总价5100万元起步，其中，顶楼复式户型总价高达2亿元，折算单价接近40万元/平方米。同日，深圳宝中观潮府加推40套198平方米至257平方米平层单位，据开发商华润置地及招商蛇口联合宣布，这一项目当日推出房源也实现“日光”。
深圳于2026年4月29日松绑限购。深圳市住房和建设局发布的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》指出，持居住证可在核心区（南山、福田和宝安新安）购房，初婚初育家庭公积金贷款额上浮50%。
此次政策直接为深圳核心区楼盘引入了新增购买力，随后热门楼盘也迎来了“成交热潮”。据多家房企发布的信息，金地环湾城、卓越缦悦等福田区高端住宅楼盘成交也在“五一”假期后走高。
在高端住宅成交火热的带动下，深圳楼市有望迎来筑底企稳。一方面，深圳一二手房成交量在新政带动下进一步走高，显示市场信心犹在；另一方面，深圳库存量也在持续下降，这也是筑底企稳的信号之一。在大环境的催化下，深圳楼市有望走出回稳行情。
高端住宅“热销”
信悦湾此次热销在市场的预期之中。
去年12月，信悦湾首次开盘推出1栋二单元、1栋五单元共156席约302-658平方米户型，套均总价约8436万元，套均单价突破24万元/平方米。最终，信悦湾首开录得成交额突破100亿元，其中，302平方米户型全栋售罄。总价2.5亿元的约658平方米顶层复式，与总价1.87亿元的约519平方米顶层复式1小时售出。
信悦湾此次加推的302平方米房源，总价区间约5200万元至7500万元。最终，仅半小时，这一户型就实现售罄，后续信悦湾也仅剩211平方米-218平方米及510平方米的户型。
项目共推出222套房源，备案均价约15万元/平方米，开盘当天卖出210套，去化率高达95%，单日销售额突破60亿元。
与信悦湾同时加推的还有深圳观潮府，这一项目推出198平方米至257平方米平层单位，仅40套。本次开盘选用线上选房的方式，开盘即售罄。深圳观潮府于今年4月26日首次开盘，推出的222套房源整体去化率达95%，折后均价约14-15万元/平方米，当日销售金额突破60亿元。
受到土地供应结构的影响，深圳高端住宅近年来供应持续放量。
以2025年为例，深圳全年成交12宗涉宅用地，总规划建筑面积77.29万平方米，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%。其中，位于核心区福田、南山以及宝安的住宅地块有5宗，楼面价最高的是由招商蛇口摘得的前海地块，其时招商蛇口以21.55亿元竞得这宗地块，溢价率高达86.10%，成交楼面价达8.4万元/平方米，刷新年度“单价纪录”。
这宗地块后续被打造为招商海晏府，已于2026年4月19日首次开盘。当日推出的108套房源去化率近90%。
根据深圳市房地产业协会的数据，2026年前4个月，全国总价5000万元以上高端住宅中，深圳共成交162套；而据克而瑞数据，去年同期，深圳同等价位的高端住宅成交量仅为9套。
深圳新政为高端住宅市场带来了新增购买力，深圳楼市成交量也随之走高。据深圳中原提供的数据，截至5月25日，深圳当月一二手住宅累计成交7979套。其中新房住宅累计成交3532套（含预售2191套、现售1341套），二手住宅累计过户4447套。
这是延续了今年4月的升势。据深圳市房地产业协会发布的数据，2026年4月深圳一二手住宅总网签量9044套，环比上涨15%，时隔12个月再破9000套大关，创近一年最高纪录。其中，4月一手住宅预售网签累计1844套，现售网签累计1556套，预售+现售网签累计3400套；二手住宅累计网签5644套。
与此同时，深圳一二手房价格也有企稳的趋势。国家统计局最新数据显示，2026年4月，深圳一二手房价格实现两连涨，新房环比涨0.1%，二手房环比涨0.3%。
一位深圳南山区的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“新政后，市场反应比较强烈。5月前三周的周末我每周都有大额的二手单成交，都是成交价1000万元左右的单。上周末带看量也很不错，虽然没有二手单成交，但是成交了7个租单。对比往年5月，今年的行情是很不错的。”
成交持续放量，深圳的库存量也在进一步下降。深圳中原提供的数据显示，截至今年4月末，深圳全市新房住宅存量为264.3万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为15.24个月，较上月份减少0.54个月。
财信研究院在近期的一份研报中提到，在成交量放量的同时，深圳供给端出现方向性变化，其中二手房挂牌量自2024年底以来继续走低，截至今年4月，较高点累计降幅达到64%。此外，深圳去化周期较短，供需关系偏紧。深圳商品住宅可售及已开工未售库存去化周期均低于全国平均水平，处于健康区间。
财信研究院据此分析称，当前一线楼市出现的放量、降库、价格收敛三重信号，验证了市场底部临近。
财信研究院表示，需求端呈现出“有支撑、弱释放”的结构性特征。科技产业领跑和户籍人口趋稳，筑牢刚需基本盘，决定房价难有深跌；但居民偏好储蓄以及人口趋势变化，限制了杠杆意愿和需求广度。此外，供给端呈现出“存量改善空间大、上海与深圳库存去化占优”的格局。“一线城市存量住房老旧化、租赁化、拥挤化特征突出，改善空间极其广阔，一线及核心城市供需有支撑，具备率先企稳修复的基础。”
