【环宇杂谈】

长沙从疏堵结合、供需两侧的视角，将需求势能引导至政策希望导向的路径。

近期，各地都在纾困楼市。不过，即便“一城一策”搞了几年，但当下的政策还是老掉牙的那几板斧。一直以楼市调控“模范生”示人的长沙，近日出台了一个别出心裁、胆大心细的政策——“租购联动”。简单讲，业主手上的房子若盘活供作租赁住房，或者是保障性租赁住房，或者是长租房，就不纳入家庭住房套数计算。也就是，限购政策就松动了。

之所以说别出心裁，在于长沙并非像其他城市那样，一直在“水多了加面、面多了加水”上做钟摆式循环，一直在如何刺激或抑制需求上兜兜转转，而是从疏堵结合、供需两侧的视角，将需求势能引导至政策希望导向的路径。

房地产是实打实的支柱产业，但超高的房价下，供需端错配严重。有购买力的人，往往是被限购的人，而广大新市民、无房户无购买能力。新时期楼市的顶层设计，就是通过保障性租赁住房、长租房来纠偏供需错配。也就是，大规模筹建体面的、低租金和小户型的保租房，让3-4亿新市民以低成本方式扎根大城市，为包括楼市在内的内需提供可持续的动力。

保租房尽管有保障的属性，但其本意还是要以市场化为主导来推进，通过盘活存量引导开发商在内的市场主体转变经营模式，建立存量物业运营为主导的新模式。此次长沙新政，就是将需求侧管理与供给侧改革结合起来，设计“以租换购”的激励机制，顺势引导住房供给侧改革，即保租房和长租房，因势利导地建立市场供应保租房的机制，作为限购松绑的前置条件。

更重要的是，这样的政策设计实现了“住”和“不炒”的兼容。以往政策逻辑下，购买多套房一定是“炒”，必须得抑制。长沙的新逻辑就是“以租换购”的激励，要想买一套房，就得拿出手上的一套房作为保租房、长租房，运营期限不低于10年，并接受政府租赁平台的管理。这样的前置条件下，拥有多套房就是“炒”的属性淡化了，从而释放需求，确保楼市平稳。

对于长沙这样的二线城市来说，过去20年楼市红红火火，存量房源很多，但交易频率比较低，特别是户型设计陈旧的那些房源。新的政策设计下，不仅增量需求被激活，存量房源有序转化为租赁房源。而且，在政府统一的管理平台下，这些房源是规模化、机构化的房源，租期稳定、秩序稳定，全社会的租金也就降下来了，这也是政府发展保租房和长租房的本源。

当然，想法美好的政策，落地效果还取决于设计能否激励相融。可以是保租房，也可以是不受租金管制的长租房；可以是机构运营，也可以是自行出租运营，期间还可以将房屋转让实现资金退出。灵活的设计给长期投资者提供选择，打消了被迫长期持有，难以在有资金需求时退出的顾虑，同时不影响租赁房源的稳定供应。这样，租金就控制住了，可谓一举多得。

最后，多套房的购买者有多少，愿意接受长期租赁委托、接受租金管制的有多少，不得而知。但至少，退出限购、释放多套房购置需求，绝不是一味地刺激需求，纵容投机炒作，而是既要满足客观存在的需求，也要将其因势利导。这需要精细化的政策设计，智慧化的架构搭建，以及后续实时查漏补缺，堵上可能出现的套利行为，这才是调控走向成熟和长效的标志。

（作者系房地产资深研究人士）

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