在“金九银十”来临之际，广州作为一线城市，楼市政策持续优化，从“认房不认贷”到部分区域放开限购，再到二手房增值税免征期“五改二”，给楼市带来了怎样的变化？是否会带来“虹吸效应”？

近日，记者连续在广州走访多个楼盘了解到，不少新楼盘加大折扣力度，趁着利好加速推货，楼盘咨询量也在明显上升；二手房方面，挂牌量也在新政后快速增加。

值得关注的是，广州楼市新政后，外地买家的积极性被点燃，除广州周边城市外，香港、澳门也开始有所行动。

新楼盘连夜调价

此次新政最大的变化是番禺、黄埔、花都、从化、增城及白云四镇并未列入限购范围。从新政效应看，番禺、黄埔等区域的市场反应比较迅速。

祈福集团在新政公布后，连夜推出了全线83折起的优惠活动，覆盖番禺区及花都区的项目。

祈福半山臻品推出了秒杀活动。该楼盘的销售经理表示，半山臻品项目推出了最后一批住宅，目前推出了3.68万元/平方米的秒杀活动。项目开启了夜间看房时段，工作日夜间也是看房比较集中的时段。

在番禺，准备开盘的长隆万博悦府中，销售中心十多个卡座里坐满了来咨询的客户。销售经理释放出开盘优惠、员工价等消息，吸引客户下定认筹。

周亮/摄

不少现货楼盘都推出优惠价进行清货，对比此前价格，有近3000-5000元/平方米的优惠。

“我们高管之前预留房子，现在名额转让给你。房子套内面积120平方米，赠送20平方米。总价640万元。现在的价格可以比起原价优惠30万元。房子目前已经装修好，可以直接拎包入住！”在番禺的一处新楼盘，客户经理向记者介绍说。

周亮/摄

“大礼包”效果初显

数据显示，2023年1-8月，广州房地产项目销售金额前20门槛值为19.9亿元，同比去年增加0.7亿元。其中，海珠区琶洲南·TOD以121.7亿元的销售额位居榜首；番禺区热销项目越秀·和樾府以78.6亿元的销售金额位居榜单第二；位居黄埔区文冲板块的万科城市之光以37.3亿元的销售金额位居榜单第三。

图片来源：中指院

据克而瑞统计，今年8月，广州一手住宅合计网签4298套，环比下降7%；成交均价38411元/平方米，环比下降3%。

上述销售业绩突出的一手住宅所在板块的价格，明显高于广州市的均价。琶洲板块：102886元/平方米，汉溪长隆板块：48896元/平方米，华南板块：42159元/平方米，金融城板块：101355元/平方米，临港经济区板块：52810元/平方米，白鹅潭板块：72336元/平方米，智慧城板块：71327元/平方米，广钢板块：62894元/平方米。

图片来源：中指院

前期政策“大礼包”效果已经显现，中指监测数据显示，9月前两周，广州新建商品住宅成交结束此前5个月的下滑，成交商品住宅26万平方米，环比8月上半月增长2.4%。

广州限购新政公布次日，广州新房的商品住宅成交219套，成交面积2.6万平方米。

中指研究院表示，广州当前外围区域库存量相对较大，去化压力也较大，此次政策出台后，短期内将带动这些区域成交量明显上升。同时，本次新政也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房条件，将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心，进一步激发市场需求的释放。

二手房量增，价格承压！

广州楼市二手房增值税免征期“五改二”后，挂牌量增多，价格下调。

挂牌的业主感到有点焦虑。家住广州天河的张先生表示，自己房子挂牌半年多，之前看房的也不多。近期，虽然看房的人多了，但是，新政出来后，所住小区挂牌量又突然增加了几十套，挂牌价则在走低。

“大家都玩起看谁‘跑得快’！”张先生说，“大家都在等着换房，也都在等着卖房。看完房的人，还是希望价格再低一点，他们似乎更不着急了。”

天河区的一位中介卫先生表示，新政出炉之后，挂牌量增加了很多。很多业主都表示，价格可以谈，希望尽快售出。但看房客却更不着急了，都希望拿到更好的价格。毕竟现在可选的房源更多，价格也能够更加优惠。

卫先生表示，最近成交的以100平方米以上的改善型住房为主，大约上涨了10%-20%，90平方米左右的刚需住房则有所下降。近期，以房换房、小房换大房的购房者比较多。

“有盼头了！”天河一家大型中介人士谢天诚表示，税费减免政策实施后，短期卖盘增加，价格会承压，降价后应该会形成一定的成交。二手房如果加速成交，给市场增加新的购买力。“五改二”的政策会增加广州楼市的流动性。

外地买家增加

广州番禺某现楼发售的楼盘 周亮/摄

“外地买家增多！”广州番禺的一位中介人士陈伟对记者表示，“之前在佛山三山的客户都过来广州南站这边看房了。他们在广州工作，本来打算在广州跟佛山交界的地方买房的。番禺限购放开之后，立刻放弃原来的打算。广州的房子对于周边地市的客人还是很有吸引力的。”

在南沙一家中介门店内，记者看到不时有客户进来问询。中介人员也忙碌地打着电话询问业主有没有放盘的意愿。

“外地家庭社保或个税满2年可以在南沙购房。不过，新政之下南沙并没有放开限售。”南沙一个网红楼盘销售经理表示。

他介绍称，目前来看盘的客户大多还是广州本地人。外地客户可能占两成左右。刚刚他接待一个家庭住在虎门，开车30分钟就能到他们的楼盘，从虎门大桥过江就到了。东莞、中山的客户比较多，也有一些从香港和澳门来的客户。

“作为一线城市，广州率先调整限购政策，由于是非核心区，预计对周边城市的虹吸效应并不明显，有利于提振楼市信心。”国泰君安证券研究所地产组分析师谢皓宇表示。

谢皓宇表示，对于限购政策来说，由于是放开非核心区限购，后续需要观察购房群体构成，若是广州本地居民，则主要是对新房改善需求，若为外地居民，则有一定的虹吸效应。我们预计广州非核心区对周边城市的虹吸效应并不明显，因此，对提振楼市信心会更有帮助。

对于目前政策来说，包含本次广州非核心区限购放开在内，政策力度均不是过往的大力刺激，均是温和放开。但有别于此前宽松周期，当前出台的政策密度较高，但保留了未来进一步放松的空间，使得政策周期和楼市周期共振，对冲式政策出台方式整体呈现出让楼市平稳发展的意味，而非刺激，即发现楼市疲软，则给一定的政策红利，然后再观察效果。