证券时报·e公司记者近日走访发现，作为较早推出楼市刺激政策的省会城市之一，河南郑州新房、二手房交易热度自2月末以来有所回升。

不过，相较于北上广等城市的新房购买热，郑州当前在售一手房市场热度仍显不足。当地地产人士认为，郑州目前存在居民购房意愿、能力不足的情况，此外二手成交的崛起，也进一步挤压了新房市场。

郑州市场自2月底启动回暖

虽然是工作日，但3月14日下午，当证券时报·e公司记者在位于郑州北三环的美盛教育港湾售楼部，依然看到不少前来咨询购房的客户。

“这两年房价处于低位，想趁政策和价格优惠选一套离学区、医院近的住房，所以目标仍是围绕城市核心区。目前郑州三环内的新房楼盘已经不多，除了少数新房楼盘外，也会关注下二手房市场。”攀谈中购房者这样提及。

作为2023年郑州本土销售业绩第一的美盛地产，全年销售额达到65.97亿元，目前在郑州主城区的在售项目中，除教育港湾外，还包括了美盛金水印、美盛中环壹号两个楼盘。

“这三个楼盘同属郑州市陈砦庙李城中村改造项目，位于郑州市金水区核心区域，周边学校、医疗、商业、交通等优质配套环伺，各项目户型涵盖77平米到233平米全龄户型，对应购房人群覆盖刚需、刚改、再改、终极置业等所有需求。”谈及公司楼盘销售成绩领先的原因，美盛教育港湾项目营销负责人这样阐述。

该负责人称，核心城市北上广深杭等3月迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，拉动市场热度回升，加之核心一、二线楼市调控政策尚有放松空间，也将助力市场维稳。不过郑州“小阳春”行情未能普遍展开，区域分化，目前仅在核心区域及热点片区存在短暂窗口期。

他表示，对比2023年开年后的井喷式爆发，2024年年初春节期间郑州地产市场持续走低。不过，春节后随着客户返郑，2月底市场呈现明显回升趋势。在此背景下，美盛多盘趁势开始加快推盘动作，部分以现房、准现房提升客户的置业信心，促进市场积压客户需求释放。

公司旗下的三个盘近期来访增加明显，市场成交量较1月份、2月份有明显提升。

对比新房市场，当前郑州二手房需求更为火热。

“因受春节假期影响，2024年1月份和2月份郑州二手房成交量呈下降趋势。不过春节后成交量有明显回升，尤其是2月份第三周以后，成交量已明显达到去年同期上方。”专业从事二手房交易的贝壳郑州站签约经理王威振告诉证券时报·e公司记者，虽然对比北上广等城市近期在地产行业呈现的爆发性增长，郑州市场实际销售情况没有那么火爆。但北上广出现的购房热度主要集中在新房市场，而郑州目前二手房市场相对表现更好，一手房的交易量正在被二手房慢慢拉平。

二手房热度高于新房市场

“虽然近两年系列利好政策下，购房者对楼市预期回升，但更多购房者购房目标还是享受优质配套和成熟周边，考量更多的是自身落户和学区需求，这也导致二手房需求对一手房形成了替代。”采访中王威振提及，此前郑州一手房和二手房的成交数据整体呈现3比1状态，即每成交三套一手房才会成交一套二手房，但这个数据从去年年底开始变化，目前已逐步变为1.5比1。

来自贝壳找房的数据显示，2023年郑州新房二手住宅网签套数同比上涨约44%。其中新房住宅网签套数同比上涨约20%，二手住宅网签套数同比上涨约80%，二手房网签量首超新房，郑州进入存量时代。

二手房需求大步追赶新房的趋势仍在2024年延续。

贝壳找房研究院郑州分院分析师告诉证券时报·e公司记者，今年春节后，郑州新房二手市场周度成交量快速恢复，尤其二手房节后第三周成交量达到2023年3月下旬周度水平。节后购房需求主要以刚需群体为主，而二手房市场低总价小套受到市场追捧，30岁以下购房群体占比明显提升。

“对比年初的市场弱势行情，近几周来新房、二手房市场确实有所回暖。”上述分析师表示，由于春节的影响，1月至2月份是传统的销售淡季。根据过往年份的网签数据来看，网签面积及供应面积均在1月至2月份呈现出下行趋势，2024年也不例外。2024年1月份住宅网签套数4110套，2 月住宅网签1671套，环比降幅为59%。

据国家统计局发布数据，郑州1月份二手住宅价格环比下降0.7%，同比下降6.3%，新房价格环比下降0.4%，同比下降2.2%，价格仍处向下波动调整阶段。但同一线及核心二线城市对比，郑州新房二手价格向下调整幅度处于中间水平。

他表示，每年春节后，二手刚性购房需求通常会迎来一定规模的集中释放，低总价房源成交占比快速提升。2024年节后刚需入市热情超预期，2月100万元以内成交占比达到峰值，创2020年以来新高、单月最大提升幅度。

购房意愿及能力不足情况仍存

作为较早推出系列楼市利好政策的省会城市之一，近年来郑州在促进房地产消费，推进保交楼措施等方面动作频频。

采访中美盛教育港湾项目营销负责人就表示，2024年LPR首次大幅度调降，传递出稳楼市信号，郑州首套房利率低至3.45%，同时正在探索一手房“带押过户”，提高市场流通性，延续“招才引智计划”，针对高层次人才及青年人才给予首套房购房补贴等政策的推出，都有利于郑州人口结构优化，对市场销售有明显促进及信心提振作用。

不过，在近期这波备受关注的购房需求回暖热潮中，郑州地区的表现并不算突出，去化压力仍大。

据贝壳找房数据，截至今年2月份，郑州新房市场库存量为1493万平方米，库存量稳步走低，但由于近2月月均去化放缓，导致半年均去化周期拉长至27.9个月。分区域来看，去化压力较大的区域依然是港区、中原区、金水区，去化周期远超18月红线。

为何相比北上广等一线大城，郑州楼市近期的热度并不旺？

“郑州楼市相关限制性政策放松的力度大，推出的也较早。比如，郑州在2022年3月就执行了认房不认贷、取消20%的二手房交易的差额税，首付比例最低20%，亲属投靠养老可增加一套购房名额等变相限购放松政策，政策出台后短期内市场成交量明显提升，但政策效果难以持续，核心原因还是在于有效需求不足。”上述分析师认为，郑州地产有效需求不足，一方面在于人口增速放缓，需求基数减少；另一方面在于居民购房能力及意愿不足。

其称，郑州2022年常住人口增加8.6万人，而过去十年每年平均增加数量约为30万人，出现了明显减少。人口流入放缓是二线城市普遍遇到的问题，而新房市场的需求主要依托人口持续大量流入。

同时，房价持续向下，政策层出不穷，在购房者“买涨不买跌”“政策会继续宽松”的心理作用下，不少潜在购房者选择观望。三年疫情影响后，居民收入增速放缓，对未来收入信心不足，这就直接反映出居民继续加杠杆的能力不足，购房意愿及能力均较此前趋弱。

此外需要看到，郑州二手房崛起正在挤压新房市场。二手以价换量，且所见即所得，居民当前购房偏好倾向二手。2023年郑州就已进入存量市场，利好政策的效果也更多在二手房得到释放。