经过证监会的意见反馈后，万物云登陆港交所获批。7月18日晚间，万科（000002）公告称，收到中国证监会批复，核准万物云发行不超过1.8亿股境外上市外资股，每股面值1元，全部为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。

万物云是万科旗下物业和空间服务业务板块，由万科物业更名而来。2021年11月5日，万科公告称，拟分拆万物云到港交所上市。万科董事会主席郁亮曾表示，选择这个时机是因为万物云已经成为一个城市服务商，万科给它的业务量已经不到其总业务量的一半，“孩子大了以后也想独立发展，要满足他们独立发展的想法”。

在递交招股书后不到一个月，万物云曾收到证监会列出的9条反馈意见，包括补充说明是否已就向万科符合资格的H股股东配售事项履行内部决策程序，并说明该配售是否合法合规，是否存在利益输送；其附属公司存在仍在审理的股权纠纷可能对经营产生的不利影响；公司搭建多层持股平台的原因等。

目前万科企业连同全资公司共同构成万物云的控股股东集团。万科企业直接持股6亿股，占已发行股本的57.12%，加上全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之秒及万斛泉源的持股，合计可以行使62.89%的投票权。其他股东还包括博裕资本、58同城、琳珠集团等。

招股书显示，2019年至2021年，万物云营收分别为139.3亿元、181.5亿元和237亿元；毛利分别为24.7亿元、33.6亿元和40.2亿元。截至2021年末账上现金及等价物64.3亿元。

万物云主要有三大业务：社区空间居住消费服务以万科物业品牌提供基础物业服务，并推出朴邻等品牌开展房屋经纪、租赁管理以及房屋修缮等服务；商企和城市空间综合服务分别对应万物梁行和City Up品牌；AIoT及BASS解决方案服务则提供远程空间科技运营。

社区服务仍然是营收大头，2021年这部分贡献营收131.6亿元，占比55.5%；商企和城市服务、解决方案服务分别占比36.7%和7.8%。从规模上看，万物云2021年末住宅物业在管面积约为6.6亿平方米，仅次于碧桂园服务（6098.HK） 的7.66亿平方米。

万物云表示，此次募集到的资金将主要用于业务扩张、实现规模经济；开发AIoT及BaaS解决方案；收购或投资上下游供应链服务商等。

龙头房企物管板块大多已完成上市，港股物业股明显趋于冷清。Wind数据显示，恒生物业服务及管理指数的27只权重股中，今年以来只有5家实现股价上涨。2019年至2021年，该板块的上市企业数量分别为8家、18家、13家，而今年以来仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务和鲁商服务4家物业公司登陆港交所。

万物云CEO朱保全曾对此表示，万物云上市主要考虑的是自身发展成熟了，公司战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。从估值角度来讲，万物云当前的上市时点更合适，因为当前估值更理性，能够给投资者一个更恰当的投资机会。

除此之外，万科还有物流仓储、租赁住宅等非开发业务板块，郁亮也曾表示会以每个业务能否独立上市为成功标志之一，希望机构投资者以新的估值模型来看这部分业务。中信建投分析师采用可比公司估值法，认为归属于万科的权益的物业服务估值763亿元、物流仓储估值732亿元、商业开发及运营估值151亿元，三大业务总计有望贡献万科估值1646亿元。