房地产市场的春天还没有到来，万科一季度销售仍在下滑。4月28日晚间，万科A(000002)披露一季报，公司一季度实现营业收入626.67亿元，同比微增0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%。

不过，万科扣非后净利润同比下降5.58%至10.93亿元。非经常性损益中，出售、处理部门或投资单位带来3.26亿元的收益。经营性净现金流为-132.59亿元，上年同期为168.79亿元，公司称是由于销售活动受到的款项减少。

财报显示，一季度房地产开发业务结算面积为374.7万平方米，同比持平，贡献营业收入493.4亿元，同比下降6.9%。开发业务扣除税金及附加后的毛利率为17.1%，相比去年同期提升了1个百分点；集团整体的税前毛利率为18.9%，税后毛利率为15%。

万科销售规模仍在持续下降。一季度实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065亿元，同比分别下降42.7%和40.7%。截至一季度末，合并报表范围内有4776.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7385.1亿元，较年初增加3.9%。

国内楼市仍未走出寒冬，年初以来市场成交平淡。据克而瑞研究报告，一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。单看3月，TOP100房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点。

克而瑞分析称，多数规模房企销售表现不佳，一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响，另一方面企业自身的推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象，预计2022年企业销售目标将更为谨慎。

万科“三道红线”持续保持绿档。净负债率为34.6%；持有货币资金1417.8亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍，较年初提升0.1倍。

非开发业务方面，一季度万物云来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%；物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营三个板块营收分别为8.7亿元、7亿元和21.1亿元，同比增长39%、12.8%和17.6%。

万物云在4月1日向港交所递交招股书。近期证监会公布反馈意见，要求万物云补充新股东入股原因、是否与其他股东等人员存在亲属关系等材料。

一季度末，兴全趋势投资混合型证券投资基金退出万科前十大股东行列，2021年末其持有7899万股，持股比例0.68%，是第十大股东。其余九大股东在一季度持仓变化不大。

万科在3月底抛出回购方案，计划回购金额为20-25亿元，回购价格不超过18.27元/股。目前这项回购尚未实施，截至最新收盘，万科报每股18.7元，涨2.58%。