万科旗下物业与空间服务板块万物云走向成熟。4月1日港交所披露万物云招股书，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

招股书显示，2019年至2021年，万物云营收分别为139.3亿元、181.5亿元和237亿元；毛利分别为24.7亿元、33.6亿元和40.2亿元。截至2021年末账上现金及等价物64.3亿元。

万物云主要有三大业务：社区空间居住消费服务以万科物业品牌提供基础物业服务，并推出朴邻等品牌开展房屋经纪、租赁管理以及房屋修缮等服务；商企和城市空间综合服务分别对应万物梁行和City Up品牌；AIoT及BASS解决方案服务则提供远程空间科技运营。

社区服务仍然是营收大头，2021年这部分贡献营收131.6亿元，占比55.5%；商企和城市服务、解决方案服务分别占比36.7%和7.8%。

物管领域龙头碧桂园服务（6098.HK） 2021年末住宅物业在管面积为7.66亿平方米。万物云紧随其后，同期住宅物业在管面积约为6.6亿平方米。在管面积集中在新一线和二线城市，占比分别为43.8%和32%；华东地区占比最高，达34.5%。

万物云近三年毛利率分别为17.7%、18.5%、17%。分业务来看，2021年解决方案服务的毛利率近30%，而社区服务、商企及城市服务的毛利率均约16%。

对于毛利率偏低的问题，万物云CEO朱保全在近期万科业绩会上回应称，已上市的物业公司毛利率大概分为两个阵营：一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，15%左右是一个合理区间。朱保全认为民生行业的信任关系远比毛利率重要。

万物云对万科的销售依赖并不高。近三年，万物云来自万科集团的销售收入分别为17.7亿元、28亿元和38.2亿元，占同期总收入的12.7%、15.4%和16.1%。

万科企业连同全资公司共同构成控股股东集团。万科企业直接持股6亿股，占已发行股本的57.12%，加上全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之秒及万斛泉源的持股，合计可以行使62.89%的投票权。其他股东还包括博裕资本、58同城、琳珠集团等。

当前港股物业、互联网板块估值回落。不过，朱保全对此表示，万物云上市主要考虑的是自身发展成熟了，公司战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。从估值角度来讲，万物云当前的上市时点更合适，因为当前估值更理性，能够给投资者一个更恰当的投资机会。

此次上市募集资金暂未披露，万物云表示募集到的资金将主要用于业务扩张、实现规模经济；开发AIoT及BaaS解决方案；收购或投资上下游供应链服务商等。

前十大房企的物业板块悉数走向上市。除万物云外，龙湖集团旗下物业管理及商业运营板块龙湖智创生活在1月向港交所递交了招股书。