房地产信托在经历过往高速扩张后，潜藏的风险逐步风险暴露、违约问题频发，信托公司在房地产信托业务领域承受较大压力。

近日，北京市兆源律师事务所根据中国司法大数据研究院相关数据进行的不完全分析统计显示，截至 2023 年 5 月末，全国 68 家信托公司有 66 家信托存在涉房地产司法诉讼，共涉及上千个房地产不良项目，其中数量最多的一家公司存在高达 108 件房地产项目纠纷案件。

中国信托业协会数据显示，截至2022年4季度末，信托资产规模为21.14万亿元，相较于2017年4季度的历史峰值，2022年4季度信托资产规模下降19.46%。

抵押物处置仍是难点

6月6日，“信托房地产项目化险及特殊资产服务信托展业座谈会”在北京召开。

北京市兆源律师事务所主任祁建国在会上表示，虽然信托公司在最初操作房地产信托项目时，对于担保措施、抵押率都有很高的要求。但是实践操作中，由于房地产市场持续低迷，地产公司集中暴雷，导致信托公司即便通过司法程序获得胜诉判决，也无法顺利执行完毕涉案公司的全部财产。

祁建国表示，信托公司房地产业务的风险，呈现数量多、规模大、集中度高等的特点。往往这些风险项目集中在部分大型房地产企业。且同一出险企业项下的项目公司涉及多家信托公司的信托债权资产。

在他看来，“在资产端，大部分风险项目有项目公司土地抵押或其他资产增信，能够覆盖信托债权资产本息。但是很多地产项目的母公司即集团公司虽然提供了连带责任担保，但其无任何偿债能力。”

公开资料显示，进入2023年以来，已经有蓝光发展、中天金融、新力控股等上市房企因股价连续20个交易日低于1元/股被强制终止上市。此外，还有美好置业、泰禾集团、粤泰股份、嘉凯城、阳光城、宋都股份、金科股份等多家房企面临退市风险。

北京市兆源律师事务所高级合伙人张学锋认为，抵押权虽被称为“担保之王”，但实践中，信托公司的抵押物一般为土地或在建工程可能存在优先于抵押权的权利，这些权利也会成为执行过程中执行异议、执行异议之诉的高发原因。

有AMC人士也坦言，房企的纾困取得一定的成效，但是根本化解还在路上。当下房企的底层项目存在资金缺口、涉诉及诉讼被查封、管理团队流失等原因难以复工复产。并且出险房企仍面临难以满足金融机构条件，融资面临问题。

前述人士认为，早期房地产高价拿地的后续影响仍在存在，房企大额亏损仍在蔓延，根本化解还需要各方协同，恢复房企的盈利性。

信托入局风险化解

当前也有不少信托公司和AMC合作进行房地产企业的风险化解。

2023年3月，原中国银保监会2023年1号文件就是《关于规范信托公司信托业务分类的通知》（简称《通知》）。该《通知》2023年6月1日起正式实施，这一要求也被业内称为“信托三分类”。《通知》将信托业务进行重新划分，其中，在资产服务信托中新增风险处置服务信托。

这一《通知》中明确，风险处置服务信托是信托公司作为受托人，为企业风险处置提供受托服务，设立以向债权人偿债为目的的信托，提高风险处置效率。按照风险处置方式分为企业市场化重组服务信托和企业破产服务信托2个业务品种。

据悉，此前的渤海钢铁、海航集团、天津物产等众多破产重整案件引入风险处置受托服务信托。近年来，越来越多的信托公司也开始试水风险处置服务信托。

某信托公司人士表示，出售式重整服务信托，可以实现风险隔离，避免非核心资产风险传递至投资人收购的核心资产，满足投资人诉求。因为很多投资人不希望全盘收购，只希望投资部分核心资产的诉求也可以得到满足。同时，还能避免仓促处置非核心资产，最大限度保护债权人利益。

对于存续式破产重整下的重整服务信托，同样可以实现风险隔离。比如，保障信托项下资产不被次生风险波及，避免优质资产被司法冻结查封，维护企业正常运营。同时，信托可以实现股权控制，以存续企业股权为信托资产的，可避免原股东进行质押，维护债权人权益。