近段时间以来，深圳豪宅市场非常热闹。继深圳湾澐玺开盘当日宣称卖出130亿元之后，豪宅公寓也开盘热销。与住宅市场不同，深圳的商务公寓市场又发生了哪些变化？

近日，位于深圳湾超级总部基地的GCC联泰超总湾开盘，该项目此次推出125套房源，总价3330万元至3.5亿元的豪宅公寓，整体均价约每平方米15万元。据公司发布的海报显示，首开去化八成，销售金额达到53亿左右。

一般来说，商务或商住公寓的土地出让性质为商业或办公，许多开发商做成“类住宅”产品的商住公寓，大部分仅有40年或50年产权。过去，商务公寓曾是楼市中的“香饽饽”，因为不限购、不限贷受到购房者热捧。不过，这几年商务公寓却多次出现在“买一套送一套”、“疯狂打折”等广告中。由于去化较难，五花八门的促销方式都曾出现在商务公寓市场中。

“相比住宅新房，商务公寓的促销力度更大，管控更少，也是短时回流资金的办法之一。”一家民营房企营销负责人对记者说。就在去年，深圳发布的楼市新政就包括取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。

由于在价格上于同片区的住宅项目存在价差，加上小户型单位在租赁市场颇受欢迎，一举拉高了投资回报率。记者在深圳南山、福田和罗湖区走访发现，多个商务公寓的租金回报率达到3%至4%。深圳贝壳研究院认为，公寓类物业近年来的受欢迎程度持续攀升，核心原因在于其独特的产品性价比与稳健的收益属性。与此同时，相较于同区域的住宅产品，公寓类物业的入手门槛明显更低，使其精准契合了以“买房收租”的置业者诉求，成为这类群体的优选标的。

以深圳南山区为例，深圳贝壳研究院数据显示，今年前11个月南山二手非住宅物业成交量为1399套二手非住宅物业绝大数据为公寓类物业，与去年同期相比增长13%，创近五年同期新高。另据深圳中原研究中心统计，在11月深圳的新房市场中，住宅成交占比88.2%，下滑8.1%；商务公寓成交占比10.4%，上升8.1%。

记者走访时发现，部分投资者青睐核心地段的小户型公寓，认为既能满足自住需求，而且投入比较低，租金回报率高。不过，多数受访者希望能进一步降低商务公寓相关的交易税费水平。

除了深圳，近年来多数城市的商务公寓的供应规模已大幅收缩，许多城市已经停止审批公寓式办公项目，深圳从2020年7月开始在全市范围内停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，广州则在去年宣布在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批。

目前，许多城市都承受着公寓库存压力，将部分存量的公寓用作保障性住房，成为不少城市采用的方法。去年，沈阳市房产局官方网站上发布了《沈阳市关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的项目征集公告》。根据公告，沈阳将收购已建成商品房作保障房，涵盖住宅和公寓。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，非住宅项目供过于求的城市，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的一项重要来源。地方收购存量非住宅项目，既能解决保障性住房来源，同时能够实现去库存目标，稳定商品房市场。