虽然机构投资者不再肆意扫货写字楼与购物中心，但陈俊儒发现，今年粤港澳大湾区商业不动产的大宗交易频次，却也不见少。

陈俊儒是戴德梁行华南区资本市场部主管及董事。今年以来，他服务的客户群体的画像以及心态，出现了些许变化。保险公司、不动产基金公司鉴于自身投资偏好的改变，会更倾向于持有流动性与回报率较高且租约稳定的物业类别；但更多的中小企业却看准时机入场抄底，除了自用需求外，总价低的商铺、厂房资产更“吃香”了。

据戴德梁行统计数据，今年上半年，广深两地共计成交大宗交易29宗，总成交额为147亿元，单宗均价则由10亿元—20亿元降至5亿元。这一大宗交易成交量，已经接近于去年全年35宗的交易量，显示不动产大宗交易市场的交易频次有所活跃。

中小企业主踏步入场，缘由是商业不动产价格经过盘整以后，价值已经凸显。据21世纪经济报道记者了解，以深圳为例，目前商铺回报率普遍可达4.5%—6%，作为资产配置的一环，具有较高收益率。

此外，随着制造业的升级转型，机器人、医疗器械等热门赛道也带旺了厂房的需求，这些新兴产业的企业主也在购入此类资产。传统产业与新兴产业的交替，最终也体现在大宗交易市场上，传统产业在“卖厂房”，新兴产业持续接盘。

需求和风格切换，粤港澳大湾区的大宗交易市场，有了些许暖意。

实业资本围猎优质商铺

陈俊儒发现，过去这一年，粤港澳大湾区大宗交易市场的“玩家”变了。“这个市场的玩家已经不一样了，买的东西也就不一样。”他表示。

不一样的地方在于，过去广州、深圳大宗交易机构投资者投资需求活跃，屡有购入写字楼、购物中心等作为资产配置；但现在，实业类的买家正在逐渐变多，这些实业类买家来自于工厂老板，他们购入大宗资产的目的，是出于自用或者投资的需求。

这些实业类的买家中，传统行业的中小企业主有迫切的投资回报需求；新兴产业的企业主则有扩大产能的动因，这些底层逻辑交叠，让大宗交易市场的活跃度保持在较高的水平。

陈俊儒接触到的买家中，给出的投资额普遍在1亿元—2亿元之间。“这笔资金过去可能是投资债券，或者银行理财，但是这些买家在了解市场后会发现，现在商铺类的资产回报率已经比许多投资渠道更高了，回报率也接近6%，是很好的投资渠道。”

深圳中原地产商铺部总经理丁长申，也观察到了同样的现象。丁长申表示，今年他所接触到的商铺交易有明显增加，“今年部分开发商回笼资金的需求增强，所以对整售商业类的产品价格谈价空间高，交易也相对好谈。”根据中原地产商铺部观察到的数据，今年上半年，罗湖京基天郡府一批商铺就由个人投资者购入。

据21世纪经济报道记者走访以及对中介的采访中了解到，目前深圳热门区域的商铺，价格回落到理性的区间，这使得这类资产的回报率变得非常可观。“以福田口岸为例，这个商圈大多数商铺价格在3.5万元/平方米，福田CBD也有5万元/平方米—6万元/平方米的价格，回报率都能够达到4.5%—6%。”一位福田区中介人士表示。

需要注意的是，尽管商铺市场整体交易量有所上升，但这仍然是一个相对分化的市场。

一个既定的事实是，虽然1亿元—2亿元的交易额在大宗交易市场是小总价，但这个区间却能够在市场中找到较好商铺类资产。“这些与银行、大型连锁品牌等信用良好租户签约的物业，因其能够提供持续稳健的收益率，正成为投资者重点追逐的对象。”一位不愿具名的深圳房企人士告诉21世纪经济报道记者。

产业升级催生厂房投资热

商铺交易量趋于活跃的同时，工业厂房资产受到的关注度也在持续提高，尤其是在法拍市场。

中原地产提供的数据显示，今年3月，深圳龙岗平湖村的一工业园以8748万元，102%的高溢价率成交拍出；今年6月，深圳市光阳电机工业园33789.36平方米工业产权拍卖成交。最终成交溢价金额超2.66亿元，溢价率约60%。今年7月，深圳市八卦岭工业区厂房也出现整栋成交的物业，成交价2.1亿元，建筑面积约1万平方米，成交楼面价约2万元/平方米，高于官方评估价近8000万元。

丁长申分析称，制造业升级与土地资源紧缺的双重背景下，地段佳、产权清晰的优质工业产权项目投资价值将进一步凸显，一旦进入市场便变身投资抢手货。

在当前的市场格局下，不同的制造业企业，在厂房类资产的配置上也各有需求，进而推升了市场的交易活跃度。“量产型巨头更倾向于自购土地建厂；快速成长型企业选择购买二手厂房或者联合买地建厂；底层小企业则更愿意租赁厂房。”丁长申表示。

而在工业厂房类资产的交易中，也可以看到产业升级的趋势。

陈俊儒表示，很多风口上的产业，他们有扩产的需求，例如机器人、电子芯片以及医疗器械，这些本身都是大力发展的产业。这些企业有扩产的需求，所以在购入工业厂房类资产。而之前偏传统的行业多数已经迁出或者外溢了，“传统行业在卖，新兴产业的在买，以此推动了市场的成交与交易量。”

从租金表现来看，新兴产业的爆发，也显著推高了工业厂房资产的需求。甚至在一些热门的工业厂房区域，工业类资产的租金还要稍高于写字楼物业。

据中原大宗交易部统计的数据，2024年深圳高标准厂房平均租金达65元/月，同比上升12%，龙华区、光明区等机器人企业聚集区的优质厂房租金涨幅超15%。丁长申分析称，这是技术密集型产业对厂房的需求已从“量”转向“质”，符合新产业标准的工业资产逐渐吃香。

“这些案例不只是单次的大宗资产成交，更是趋势信号。市场价值正在回归，是新周期下产业地产新玩家的真实写照。”丁长申强调。