经历了“金三银四”之后，广州、深圳楼市在今年5月进入稳定期。

据深圳中原研究中心统计，今年5月，深圳一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%，其中预售成交2054套，现售成交1108套；二手住宅过户4687套，环比下滑18.2%，同比上升18.3%。深圳房地产中介协会数据显示，2025年5月，深圳二手房成交5727套，环比下降13.2%，同比增17.6%。虽环比下滑，但单月超5000套，传统淡季仍保持较好行情。

广州网签数据表现略好。据广州阳光家缘公布的最新统计数据，2025年5月，广州一手住宅网签量达到6573套，环比增长41%，同比增长29.34%。二手房方面，据广州市房地产中介协会公布的数据，2025年5月（统计周期:4月26日至5月25日），广州市二手住宅共网签9228套、92.23万平方米，同比分别大幅增长17.73%和16.79%。

广州、深圳楼市是全国楼市的主要风向标。尽管数据上仍然体现局部增长的行情，但据21世纪经济报道记者多方调研，一手房方面，当前房企普遍“惜售”，具体表现在推盘节奏放缓，去化流速也有所下降；二手房方面，此前的热点楼盘或板块也屡有“低价”成交出现，显示买卖双方博弈仍然存在。

5月以来，政策面上并未有更多的利好出现，市场观望情绪也逐渐弥漫。不过，多家房企的营销负责人也告诉21世纪经济报道记者，进入6月，广州、深圳将有数个质素较好的楼盘预计推售，有望带动市场热度回升。

审慎推货

无论是广州或者深圳，今年5月新增的房源均在低位。

以广州为例，今年5月广州共发放18个预售证，其中住宅项目占绝大多数，新增一手住宅2521套，套均面积115.73平方米。深圳则有6个项目取证入市，新供一手住宅共1797套。

推售量降低，广州、深圳库存也略有下降。

乐有家研究中心的数据显示，截至5月底，深圳一手预售住宅库存量为26343套，相较4月底减少1719套。按近12个月一手预售住宅月均去化速度计算，去化周期为7.5个月。乐有家强调，深圳有30%左右的新房为现售，预售加上现售库存为新房总库存，深圳去化周期实际会更长一些。

即便推售量下降，去化也并非十分理想。中指研究院的数据显示，今年5月，各项目间分化亦颇为显著，多个核心区优质项目去化率超80%，而非核心区项目去化率普遍低于50%。

一位深圳房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者，从其所在的房企收集到的去化情况来看，去化较好的项目均是通过降低推货量，通过少量取证的方式达成“热销”，从整体市场情况表现来看，5月除了“五一”小长假期间来访量有所提升外，节后三周来访均值相比4月有约5%的下跌。

广州的市场则在高端项目的推动下表现略好。今年5月，广州天河保利天曜正式入市，这一项目单价在9万元~12万元/平方米之间，由于定价较为合理，这一项目开盘即成交210套，成交金额为33亿元。

虽然数据呈现了局部升温，但当前房企的预期普遍比较理智。一位华南房企的市场部人士告诉21世纪经济报道记者，目前广州、深圳也仅有少数项目表现较好，多数项目去化压力仍然较大。“例如广州的远郊还有深圳的东部以及宝安的非核心区项目，均有个别开始转介、提佣还有降价，市场的活跃度也有所下降。”

可供对比的是，广州增城的碧桂园云顶最高峰时房价突破4万元/平方米，但近期开始清栋促销，均价降至1.4万元/平方米左右。

等待升温

一手房审慎推售，二手房的调整也在持续。由于二手房价格的弹性空间大，因此体现在成交价格上也十分明显。

据乐有家门店成交数据计算，今年5月，深圳二手房成交价为6.12万元/平方米，环比下降2.9%。价格波动一方面是由于刚需房源成交占比提升，促使价格小幅下滑，另一方面淡季成交量下滑，业主议价空间提升，价格小幅下调。与此同时，今年5月深圳二手住宅挂牌均价为6.5万元/平方米，环比小幅下滑0.3%，业主挂牌价整体维持稳定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，尽管近期有降准降息等利好消息，但从市场交易本身来看，刚需刚改是深圳的主力，新房二手房中小面积、中低价位占比远高于其他热点城市，这意味着深圳商品房市场仍取决于就业、收入、预期等经济基本面。尽管深圳房价已经调整了4年的时间，但购房人群仍旧对价格比较敏感。

相较而言，广州成交量有明显上行，这则主要是由于城市更新的推动。

据广州市房地产中介协会统计，2025年5月（统计周期：4月26日至5月25日），广州市二手住宅共网签9228套、92.23万平方米，同比分别增长17.73%和16.79%。2025年1至5月（统计周期：2024年12月26日至2025年5月25日），广州市二手住宅共网签46722套，同比增长17.82%。

今年5月，广州二手房成交量上行主要是由于城市更新需求的集中释放。

广州市房地产中介协会分析称，广州中心城区受旧改加快推进等带动，同德围—罗冲围、芳村大道和桂花岗—三元里等多个板块置业需求快速释放，网签套数同比分别显著增长62.50%、66.67%和64.06%；康王路板块和同和板块亦表现活跃，同比分别增长48.78%和40.45%；客村—赤岗、东晓南和江南西—宝岗等多个板块同比分别增长30.23%、26.80%和24.71%。

一位广州天河的房产中介告诉21世纪经济报道记者，“因为过了‘金三银四’，5月市场已经有所降温，带看量也下来了一些。不过还是有一些急出的笋盘带动了成交量的上行，但价格企稳则还需要时间，目前天河黄村以及牛奶厂片区有多个新房项目推出，对二手房市场也带来一定的去化压力。”

中指院指出，在当前的行情下，是否有优质新盘入市已成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素。随着年中销售节点的来临，房企推盘节奏及促销力度有望加大，叠加“好房子”产品入市，核心城市新房销售或得到一定支撑，但各城市之间、新老项目之间分化行情仍将延续。