杭州二手房新政满一月 学区房成交量提升明显
来源:21世纪经济报道作者:柳宁馨 实习生徐翌轩2024-04-19 09:29

4月中旬,21世纪经济报道记者采访多家中介平台、买卖双方发现,当前杭州房地产市场对于二手房价格下降已形成共识,打破了近几年的“涨价信仰”,当限购手段逐个解除,二手房更加市场化,受供需影响的价格变动日渐明显。

3月14日,杭州发布房产新政,二手房限购全面放开,增值税免征年限统一调整为2年。以往,一季度是楼市成交的旺季之一,但今年随着整个房地产行业的下行,房产交易量稍显冷清。杭州二手房市场因政策松动活跃度明显增加,但存在“以价换量”的现象,不少房屋交易价格已回落至2017年左右的价格,更多当下交易受刚需、改善等心态影响,个性化的真实住房需求展现出来。

杭州是全国城市的一个缩影。在房价持续上涨的几年中,城市本身的潜力和民众的购买力被透支,日常消费能力被制约。如今这一轮二手房降价将不少城市的房价泡沫逐渐去除,展现出更加真实和理性的房地产需求,在回归“房住不炒”基础上,也回到了更加市场化的价格调节机制。

房产市场显著回暖

从截至4月中旬的数据看,杭州二手房新政给市场注入了活力,杭州的房产市场“小阳春”出现了,尤其在二手房方面,成交量、带看量明显回升。

据杭州贝壳研究院数据,3月,杭州十区二手房成交8557套,环比增长236%;中介带看量环比提升224%,创下近4年来的最高单月带看量纪录。3月14日~4月14日,杭州市区(含临安、富阳)二手房共成交9000多套。

来自德佑房产文欣苑店的于贵告诉21世纪经济报道记者:“整个3月我基本上都没有休息日,一直都在带客户看房。整个3月份我们的带看量达到了近几年来的最高水平。”

房东李枫住在拱墅区湖墅板块,在2017年购入当前名下唯一的住房,今年1月他决定把房子挂牌卖出,3月杭州二手新政出台后他决定降价40万尽快卖房。李枫告诉21世纪经济报道记者,目前挂牌价格已接近自己2017年购买时的价格,主要是想置换更大一些的房子,目前二手房大量放出,可选择的余地更大。“我工作在余杭区,主城区和郊区的房子都可以选,考虑卖出手头这套房后就换一套房子。”

值得注意的是,新政后的1个月时间内,杭州学区房成交量的提升最为明显。

杭州我爱我家数据显示,3月杭州多个学区房小区成交量大涨,如采荷板块、观成武林学校、保俶塔实验学校、文一街小学、文三街小学以及望江新城多个次新学区房小区,相比去年月均成交量,至少增长50%以上,部分学区房成交量增幅甚至超过100%。

王鑫是浙江金华人,在杭州富阳工作多年,他在接受21世纪经济报道记者采访时表示,自己原本没有计划在杭州买房,新政放开二手房限购,自己就有了买房的想法。

“毕竟以后想让孩子在省城读书,有更好的教育资源。以前是苦于没有这个机会,现在政策放宽能买在主城区,以后孩子也有机会上学军、杭二等名校,也想趁着这个机会抓紧时间看房子,主要希望学区好一点,将来能上户口就行。”

一位在西湖区嘉绿板块的房产中介告诉21世纪经济报道记者,由于靠近嘉绿中学等较好的学校,嘉绿板块不少二手房交易速度加快。“3月份学区、环境比较好的房子基本上挂牌后很快就卖掉了。”

除了学区房,一些降价幅度明显的主城区“老破小”也受到刚需购房者的欢迎。上述房产中介表示,例如古荡新村目前50平方米左右的二手房总价在100万~200万元,放开限购后一些人买来出租或者自住。“一些手上有闲钱的人目前不愿投资新房,买这种‘老破小’装修一下转手就可以出租。”

“朝晖、翠苑板块的‘老破小’深受欢迎,买房的基本上都是刚需,主要看重这边地段好,上班上学都很方便。”于贵表示。

供求关系影响房价,这是除去政策调控之外房地产市场中最重要的因素。杭州新政放开二手房限购之后,整个杭州市二手房挂牌数量再次增加,说明在目前整个市场行情中,供给远大于需求,大部分购房者仍然处于观望之中。

二手房的情况更能反映出市场真实的供需现象。由于二手房没有限价,放开限购后,不少业主想快速卖房置换新房,使二手房市场中刚需房源成交占比出现了显著上升。杭州贝壳研究院数据显示,3月价格在300万元以内的房源成交占比71%,达历史新高。

一位杭州资深房产从业者陈明告诉21世纪经济报道记者,杭州最初从周边的余杭、萧山放开限购,到3月主城区全面放开二手房限购,其实都是为了刺激二手交易,把置换的通道给打开,进而带动一手房市场。

“以价换量”带动交易

在二手房交易量不断攀升的同时,不可忽视的是,杭州二手房整体的房价仍旧属于下行阶段,“以价换量”是最明显的特征。

根据中指研究院数据,自去年4月以来,杭州市二手住宅样本平均价格已经十一个月同比连降且今年3月降幅在5.35%,为过去十一个月最大值。从今年数据看,截至今年一季度,杭州单价3万元以上的新房套均成交面积为157平方米,而过去三年的数据分别是2021年125平方米、2022年141平方米、2023年150平方米。

“西湖区文二板块成交的70%都是三百万元以内的房子,基本上都是刚需购房者买下的。”于贵谈及房价情况时表示,“尽管3月份成交量上来了,但在价格上,至少从数据上来说是没有起色的。”

陈明认为,杭州二手房新政策出台后,达成成交的主要是房屋业主与购房者一拍即合的情况。“大部分业主早就想出手,新政出台后也再次进行降价,这是二手房交易同比环比价格都在降的主要原因。”

21世纪经济报道记者走访了余杭区未来科技城板块的中南樾府、东原印未来等楼盘,发现中南樾府虽然目前挂牌价都接近每平方米五万元左右,但实际成交价格都在每平方米四万元左右。

未来科技城的三个楼盘也被人们称为“未科三兄弟”,即中南樾府、东原印未来和阳光城未来悦,此前因摇号中签率低、升值潜力大受到市场追捧,几年前房价高峰期时曾达到8万元/㎡、9万元/㎡,如今价格都在单价五万元/㎡以下。

据余杭区房产中介楼翔介绍:“未来科技城这边的房子如果不降价很难卖得出去,但降价就亏损严重。因为这批房子很多都是2021年时业主以单价每平方米7万~8万元的时候购入的,如今拿来挂牌交易,加上税费等,亏损要达到一半左右,此前热门的很多小区都是这个情况。”

杭州二手房市场的未来趋势是多方面因素共同作用的结果。短期内,政策调控将继续是影响市场的关键因素,长期看,城市竞争力、产业前景和人口趋势是影响房地产市场的重要因素。

杭州近年来在大力发展高新技术产业、数字经济。这些产业的发展不仅能够吸引人才流入,还能提升城市的综合竞争力,从而提高居民的购买力和投资意愿。

不过,未来的房产市场也将走向分化,随着保障房和自主更新住房的推进建设,房地产市场的需求更加多样,也将催生高质量的供给。

此前,浙江印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》,这是全国首个出台的推进老旧小区自主更新的指导意见,支持老旧小区自主更新。受政策风向影响,杭州主城区内建于上世纪80年代的闸弄口新村最近传出要原拆原建,使附近不少小区的业主纷纷下架二手房,挂牌的均价也上调了20%。

对于未来杭州的房产价格,陈明预测杭州的楼市未来终究会上行,但具体的拐点仍旧需要市场的表现来判断。

“今年余杭、萧山、滨江都有不少土地要拍卖,人们二手房交易的资金或用于消费拉动内需,或继续购入新房改善居住条件。接下来,预计杭州主城区新房也会逐步打开限购,从去年到今年,萧山、余杭已经从几个街道放开新房限购变成整个区基本放开限购新房,预计等这波二手房热度过去,就要轮到主城新房打开限购了。”陈明表示。

(应受访者要求,于贵、李枫、王鑫、陈明、楼翔为化名)

责任编辑: 胡青
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