5月27日，贝壳研究院发布了《2021新一线城市居住报告》（以下简称报告），从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对城市人群的居住生态进行了客观描述与分析。

通过上述报告，证券时报·e公司记者注意到，居住负担较高的前城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州等，居住负担最小的新一线城市仍为长沙。

贝壳研究院报告指出，深圳作为“压力大的现代化都市”典型代表，“居住竞争力、居住负担、房价收入比”都是最高，有70%的成交房源都是外地客源；长沙则是典型的居住友好型城市，不仅居住负担最小、居住竞争力指数也比较高。

北京刚需购房套均350万元起

2021年，贝壳研究院将城市范围扩充到35城，包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。

报告显示，一线城市不仅置业年龄明显偏高，约为36.9岁，且一线城市的女性置业人群在各类城市中占比最高，已达到48.79%；置业特征方面，近半数受访者不接受长租不买，两居室小户型为主力交易户型。

据悉，贝壳研究院通过公开采集数据和线上调研的方式，对35个城市的置业人群进行了全方位分析。

受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为36.6岁和37.2岁；而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。

在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，“她经济”崛起。报告数据显示，一线城市的女性置业人群占比达到48.79%，新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。

对于大多数人来说，贷款买房都是必需的流程。在贝壳研究院的调查中，仅31.8%的住房消费者无贷款。贷款受访者中，仅有13.6%的人还清了贷款，其中65.7%的人是提前还款，且城市能级越低提前还款的占比越高。

证券时报·e公司记者注意到，据贝壳数据显示，一线城市购房者总支出在100万以内的占比仅为19.39%，而新一线城市、二线城市和其他城市的占比分别为33.3%、38.2%和44.8%，差异显著。从高价段占比看，一线城市购买房屋价格在300万以上的占比为45.82%，而其他城市这一占比仅在20%左右。

另据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》显示，一线城市中，北京、深圳、上海刚需“上车线”居30个样本城市前列，广州相对靠后。其中，北京刚需购房套均总价350万元，是沈阳刚需价格

的近5倍；新一线城市中杭州、南京等城市刚需购房门槛相对较高；二线城市中厦门刚需上车套均总价266万元，仅次于北深上。

北上深普通家庭20年才买得起房

基于2020年城市居住竞争力指数模型，贝壳研究院对指标维度进行了部分更新，测算出了35个城市的居住竞争力指数。

具体到城市本身，深圳居住竞争力指数较高，明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位；在新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等；二线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。

此外，贝壳研究院通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出了全国114个城市的居住负担情况。

总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴。在百城中，居住负担最小的新一线城市仍为长沙，长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游。由此来看，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，长沙居住负担和全国其他城市相比都较低。

在大城市中，抛开收入谈论房价相对片面，根据公开数据整理2021年新房、二手成交均价及人均可支配收入，贝壳研究院计算了百城的房价收入比情况。

贝壳研究院指出，在百城中，房价收入比较高的城市包括深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州等。其中，深圳、北京和上海的房价收入比超过20，这意味着普通居民家庭需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。

毫无疑问，都市圈核心城市占据绝对优势，对外地人口具有高能吸纳能力。报告显示，深圳、北京、上海作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市，对省（市）外的人口虹吸效应大，购房人群中外地客户占比较高，尤其是深圳，70%的成交房源被外地客户买走了。

从城市角度来看，深圳、珠海、东莞、郑州、苏州等城市移民指数较高。凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，深圳对人口表现出强大的吸附力，根据《深圳市2019年国民经济和社会发展公报》显示，2019年末常住人口1343.88万人，其中常住非户籍人口849.10万人，占比重63.2%。这就意味着，每10个常住人口，就有6个来自外地。