“认房不认贷”新政揭开了东莞传统销售旺季“金九银十”的序幕。

进入9月，东莞接连出台的多项利好政策促使楼市情绪出现变化，新房市场促销力度加大，各大楼盘到访量及成交量明显提升，特别是优质板块项目关注度较高。

二手房的复苏则较为温和。尽管9月以来，东莞二手房市场热度相比7、8月有小幅提升，但整体还是远低于今年2、3月份的水平。此外，置换型客户出售意愿增加，挂牌量居高不下，降价销售成为成交的主流。

至于新房、二手房出现分化复苏的原因，业内人士认为，一方面，在东莞新政加持下新房市场入市门槛更低，购房者更加青睐购置新房；另一方面，9月以来东莞各大楼盘的销售政策对客户和渠道都非常有吸引力。反观二手房市场，目前东莞严查“高评高贷”，其首付和贷款相对新房而言并没有优势。 

在这波楼市调控中，东莞算是各种调控支持力度较大的城市。虽然政策工具应出尽出，但信心恢复仍是缓慢过程，表现于新房市场，库存积压依然严重、去化周期达到19个月，开发商花式降价销售已是常态。

一二手房市场分化复苏

合富大数据显示，8月，东莞新房住宅共成交1135套，成交面积约14.8万平方米，相较于7月的1256套，环比下跌10%，处于持续探底阶段。

政策的变化成为东莞楼市氛围转向的一个重要因素。

8月31日，东莞宣布实施“认房不认贷”。踏入9月，东莞的楼市支持政策继续加码：9月12日发布政策给予特级人才发布购房补贴，最高可达1000万元；9月11日，东莞调整公积金新政，可提取公积金用于支付首付款；同日，放宽港澳居民在莞购房条件。

楼市暖风频吹，不少开发商都在抓紧政策窗口期快速抢占市场，特别是一些核心板块的优质项目，在新政的刺激下回暖效果明显。根据市场人士反馈，南城、东城等新盘捷报频频，比如位于南城的中海源境，上周末主推124平方米4房单位，均价约5.3万元/平方米，仅9月16日单天便销售了20套左右。

此外，如东城的绿城桂语旗峰、万科世纪水岸，大岭山的未来天空之城、万江的世纪水岸、石碣的新世纪首铸君汇府、高埗的华侨城天鹅堡、长安的滨海润府等新房项目，其来访量、认购量也明显上涨。

据东莞住建局数据，自9月以来，市场新房的网签量开始呈现出回升态势。9月1日-12日，东莞新房住宅成交616套，明显高于8月同期水平。

据中原地产研究院监测，9月4日~10日东莞楼市来访认购量环比均上涨约20%，零认购项目环比小幅减少3%，25%的项目认购量环比上涨，市场活跃度明显上升。

南方财经全媒体记者注意到，与新房市场燃起的购房热情相比，二手房方面则显得温和。据链家地产东莞区域相关负责人表示，东莞市场端的表现确实有一定程度的回暖，新政之后的第一个周末，该机构东莞区域内促成20多套二手房成交。第二个周末，无论是日均到访量还是成交量相比7、8月份均有小幅提升，但还是远低于今年2、3月份单日峰值100套的成交量水平。

“东莞城区或部分核心镇区的房源如果能在市场价基础上再打个9折，应该是可以快速卖掉的，如果楼龄比较老，甚至要打到85折或者8折才能出掉。”上述负责人透露，9月以来，东莞二手楼市买方市场的行情还未有明显的转变，急售的卖家多为置换客，降价销售成为成交的主流。该机构所在的区域成交的房源大多是经过多次沟通的降价房源。

东莞中原地产研究院执行院长车德锐表示，东莞一二手房市场出现分化回暖是多方面影响的。“一方面，在东莞新政加持下新房市场入市门槛更低，购房者更加青睐购置新房；另一方面，9月以来东莞各大楼盘的销售政策对客户和渠道都非常有吸引力，反观二手房市场，目前东莞严查‘高评高贷’，其首付成本和贷款利率相对新房而言，并没有优势。”

楼盘花式促销或成新常态

当前的东莞市场，尽管政策工具应出尽出，但整体恢复仍是缓慢过程，表现于新房市场，花式降价销售去库存已是常态。

比如，位于寮步的松湖云禧日前推出“清盘价”房源，仅2.3万元/平方米起，而该项目首栋备案均价约3.6万元/平方米，同时已逼近该项目2.16万元/平方米的楼面价。该盘也成为继茶山保利锦城8月份传出“单价16888元/平方米起”的消息后，又一低价高关注的事件。

南方财经全媒体记者了解到，为抓住这波政策行情，目前东莞市场不少在售项目也加入了降价阵营，甚至不乏主城区部分核心板块新盘，且降幅最高可去到15%；另外诸如滨海润府、松湖润府、万科嘉城未来天空之城等相对热度较高项目，近期也已纷纷开启渠道助力。

据中原地产研究院统计的8月以来东莞市场的各类营销活动，包括中心城区、滨海片区、松山湖片区三大热点片区营销活动明显增多，以启动渠道为主。另外，部分项目采用“降价+首付分期、降价+提佣”组合拳促进成交。

开发商吆喝得如此卖力，折射的是东莞新房市场供应量快速增加而导致的库存积压。一位东莞房企营销人士表示，从4月开始，就有大量新房积压，新房市场成交一直在走下坡路，最近两周成交量才开始上涨，部分小区成交价格开始企稳，但目前仍面临着较大的去化压力。

据东莞中原研究院数据显示，8月一手新房呈现供升需降态势：其中，8月新房供应总面积约33万平方米，供应量相较于7月大涨187%；成交总面积约15万平方米，环比上月下降6%，同比去年大降59%。

受供应量大涨影响，截至8月末，东莞新房住宅库存量达到455万平方米，整体去化周期也达到19个月，比7月份增加2个月。

上述房企营销人士表示，目前东莞新房库存去化主要依靠三波买家：第一波为之前观望的存量客户，主要为手头有二三百万购房款的刚改买家，限购的放宽以及首付的降低，释放了这部分人群的购买力；第二波为“卖一买一”的改善客，受置换周期的拖延影响，其需求释放最快将在“银十”或者四季度显现；第三波则是刚需购房者，目前楼市政策对其拉动作用有限，经济发展的预期更为重要，这影响购房者的收入预期，刚需的购房需求可能要待经济出现明显向好势头时才会释放，可能是在今年年底或明年。

对于此次新政后续的影响，车德锐指出，事实上，此前东莞部分银行已经执行“认房不认贷”，此次政策官宣更多是为了提振市场信心，短期内会有一定积极作用，但长期效果有待观察。针对东莞市场实际发展，后续或将还会有系列举措出炉，以实现市场的稳定发展。

（编辑：于长洹）