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这一数据罕见下跌!4月70城房价指数出炉,全国楼市整体转跌,专家这样看!

2022-05-18 20:43 来源: 证券时报·e公司 作者: 陈英
证券时报·e公司 陈英 2022-05-18 20:43

4月全国楼市整体转跌。

5月18日,国家统计局发布2022年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,2022年4月份70个大中城市中,商品住宅销售价格下降城市个数增加。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个,比上月分别增加9个和5个。和上个月相比,一线城市商品住宅销售价格略涨,二三线城市下降。

供图:赵乃育

新房同比首次下跌

4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-0.1%。这是2015年12月份以来,首次出现房价同比下跌态势,信号意义很强。

数据显示,4月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有47个,比上月增加9个。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月扩大0.4个百分点;

4月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格同比下降城市有39个,比上月增加10个。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.6个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%,降幅比上月扩大0.9个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房价出现拐点,充分说明房地产市场面临下行较大的压力,各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进,否则房价指数继续降温,对于后续房地产市场的稳定确实有冲击。

4月份房价指数数据有三个特点:

第一、房价首次出现拐点,即同比首次下跌,这说明房价的基本面出现了恶化,这是需要警惕的。

第二、一大波政策在落实,说明政策也需要有发酵的过程,但需要警惕房价跌幅继续扩大。

第三、各类城市的压力普遍都比较大,所以后续政策的放松和放开基本上是全面的和持续的。

总体上看,目前全国有39个城市房价出现了同比下跌态势,这是值得警惕的地方。后续要在购房政策等方面持续发力,防范房价下跌城市数量增多,要积极稳定当前房地产市场,促进市场交易回暖。

从环比来看,三类城市都呈现了降温态势,其中三线城市压力最大。当前需要对三四线城市积极继续各类购房政策放松,尤其是要在刚需和改善型购房方面给予积极和到位的政策。

供图:赵乃育

二手房连续8个月持续下跌

二手房数据显示,4月份,70个大中城市中,二手住宅销售价格环比下降城市有50个,比上个月增加5个。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同。

4月份,70个大中城市中,二手住宅销售价格同比下降城市有56个,比上月增加9个。4月份,一线城市二手住宅销售价格同比2.4%,涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市二手住宅销售价格同比下降1.0%,降幅比上月扩大0.8个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比下降2.5%,降幅比上月扩大0.6个百分点。

严跃进提醒,二手住宅已经出现了连续8个月房价指数环比下跌态势,同比跌幅也持续扩大。这说明二手房市场的降温持续时间较长,且有进一步下行的压力。当前各地对于二手房的政策支持力度是比较大的,尤其是类似增值税政策调整、取消或放松限售、定向对二手房放松限购等,客观上都可以防范二手房市场的进一步降温。

从4月份房价指数同比涨幅数据看,杭州的二手房涨幅相对还是比较大的。但这不影响此类城市对于二手房方面的政策放松,说明近期一些房价看似强势的城市,其背后的压力也还是比较大的。此次杭州针对二手房定向放松了限购政策,客观上也有助于防范二手房市场的下跌或降温。

和一手房一样,三四线城市的房价总体是最弱的,也是下行压力最大的。后续需要充分关注三四线城市的二手房市场数据,以各种政策来激活购房需求,防范市场继续下跌。

整体来说,二手房降温的时间相对长,跌幅也要大于一手房,说明市场压力要更大。一些既有的政策正不断出现,对于二手房市场的回暖有积极作用,但需要时间。个别城市会率先有较好的表现,包括东莞等城市,近期已经有二手房略回暖的迹象了。

楼市信心仍不足

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为, 70个城市新建商品住宅价格指数环比跌幅扩大,显示目前购房意愿低。77个月以来房价首次出现同比下跌也充分说明,房地产市场面临下行较大的压力,尽管各地各类稳房价、稳预期的措施很多,但并未止住房价下跌。

70城超过一半城市房价下跌,意味着全国房价整体在下跌。尽管有疫情阻隔,导致买房需求满意实现,但疫情持续造成信心下降、预期转弱,以及二手房跌价,大家对后市看淡。同时,一批次土地供给市场也相对冷淡,房企债务风险继续释放,显示开发商信心也不足,而买房需求下降,也导致资金链进一步紧张,倒逼降价促销,保卫现金流。

对于后市,李宇嘉分析认为,房价明显下跌,稳房价面临巨大压力,前期地方纾困的作用下降。随着上海疫情全面得到管控,预计6月份抗疫进入收尾阶段,前期纾困疫情及楼市的一揽子政策将在下半年全面显现。

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