证券时报记者 张达

日前，中国证监会发布了推动商业不动产REITs试点的公告，明确了产品发行与监管框架；国家发改委同步更新的2025年版项目范围清单中，首次将符合条件的商业办公、酒店等商业不动产项目纳入申报范围。这标志着我国商业不动产REITs试点正式启动，此举将为商业地产存量资产盘活注入源头活水，并借助资本市场的定价机制推动商业不动产价值重估。

商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。我国商业不动产存量资产达万亿级，规模庞大，但长期以来面临“投融管退”循环不畅的困境，大量优质资产沉淀在开发商和机构手中，缺少有效的资本循环机制。从国际市场看，通过REITs实现商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题已是一条成熟路径。

我国商业不动产REITs试点的启动，为商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产存量资产提供了标准化、规范化的退出渠道，打通了“投融管退”全链条。商业地产运营商可拓宽直接融资渠道，提升资产流动性，快速回笼资金，改善资产负债结构，更有助于优质企业进一步投资新项目或收购存量项目。

REITs的市场化定价机制促使商业不动产价值发现更加透明高效。通过公开市场交易，将推动我国商业不动产价值重估，尤其是那些运营成熟、租金收益稳定的优质商业不动产项目，有望获得流动性溢价。这也将倒逼商业地产行业提升专业化运营水平，持续保持底层资产良好的运营状态和租金增长潜力。

在房地产行业转型发展期，商业不动产REITs的推出，为存量资产盘活提供了金融工具，有助于防范化解行业风险，促进房地产市场平稳健康发展。随着商业不动产REITs试点的推进和相关制度规则的完善，商业地产行业将走向更加专业化、透明化和可持续的发展道路。