中国证监会日前研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，以推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

中国证券报记者获悉，证监会、沪深交易所等正在抓紧做好推出商业不动产REITs试点的准备工作，将尽快印发系列制度规则，以落实监管理念和监管要求。各单位也在同步开展技术系统调整，将会很快上线运行。业内人士预计，相关单位很快就可以向证监会和沪深交易所申报商业不动产REITs的项目材料。

发展空间巨大

在市场人士看来，我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈，商业不动产REITs发展空间巨大。

中泰证券测算，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。从长期看，公募REITs是盘活商业地产存量，打通融投管退全链条的重要方式。

“商业不动产REITs的推出恰逢其时，可以为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力。”申万宏源证券分析，通过商业不动产REITs盘活存量资产、降低杠杆，可在一定程度上缓解压力、防范风险，为构建房地产发展新模式提供支持。

华西证券认为，本次推出商业不动产REITs，目的是为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式。商业不动产REITs的推出，将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大地拓宽盘活资产的空间。

华泰证券分析，商业不动产REITs的出台意味着市场规模的扩张有望提速。商业不动产REITs潜在资产体量可观。对于商业地产相关企业而言，此举有望打破资产高沉淀的约束，进一步打通融投管退闭环，提升资产流动性。

采取两类REITs并行策略

本次发布的征求意见稿是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。

下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略。一方面，继续发挥基础设施REITs在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的资产盘活需求，动态优化调整对涉房企业发行REITs的监管要求，为房地产健康发展提供有效的金融支持。

中泰证券认为，此举标志着我国公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”新阶段。

另有市场人士分析，两大领域REITs服务重心各有侧重，有助于充分发挥制度优势，为市场主体提供更为丰富和灵活的选择，更好地发挥多层次资本市场功能，协同服务实体经济高质量发展。

持续增强政策包容性和适应性

为推动商业不动产REITs试点工作平稳有序落地，监管部门将从建设REITs市场的高度，健全制度规则和配套政策体系，持续增强政策包容性和适应性，提升市场效率，促进形成投融资良性循环的市场生态。持续优化REITs首发和扩募制度机制，持续推动REITs发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台，提高市场主体参与积极性和发行活力，更好地发挥REITs功能。大力推动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态。

申万宏源证券认为，REITs审核流程上也可能产生边际变化，加速产品扩容进程。本次征求意见稿由证监会单独发布，可能意味着商业不动产REITs的审核链条将有所简化。