公寓去化难题如何解决？

“备案价直接砍6折，还是南山区70年产权真公寓。”最近，深圳房产中介圈都在力推一个位于深圳核心区域的商务公寓项目，“价格从‘8字头’变成最低‘4字头’，小面积户型的月租还能租到12000元。”

这一连串的数字听起来很诱人，记者走访发现，深圳多个在售公寓都推出不同程度的折扣，一些开盘超过两年的公寓或商办项目依旧有大量未售房源。

商务公寓曾是楼市中的“香饽饽”，因为不限购、不限贷受到购房者热捧。历史数据显示，2016年上海酒店式公寓成交42306套，约占当年新建商品房成交总量的四分之一。不过，这几年商务公寓却多次出现在“买一套送一套”、“疯狂打折”等广告中。

（深圳公寓项目 吴家明摄）

商务或商住公寓的土地出让性质为商业或办公，却被开发商做成“类住宅”产品的商住公寓，大部分仅有40年或50年产权。即便在楼市整体表现尚可的一二线城市，商务公寓的去化也普遍存在压力。以深圳为例，据深圳贝壳研究院统计，截至6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，达到近四年同期新低，主要是新房供应明显减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降。另一边，非住宅可售套数为19416套，去化周期达到50.7个月，整体去化压力依然巨大。

由于去化较难，五花八门的促销方式都曾出现在商务公寓市场中。“相比住宅新房，商务公寓的促销力度更大，管控更少，也是短时回流资金的办法之一。”一家民营房企营销负责人对记者说。

由于房企在价格上“割肉”，加上小户型单位在租赁市场颇受欢迎，一举拉高了投资回报率，部分商务公寓租金回报率达3%至4%，超过目前5年期定期存款利率。据深圳贝壳研究院监测，深圳热租公寓楼盘目前的租金回报率基本在3%以上，其中有6个楼盘的租金回报率超过4%。

记者走访时发现，部分投资者青睐核心地段的小户型公寓。南山区、福田区和罗湖区的商务公寓销售人员告诉记者，小户型公寓适合投资客户，投入比较低，租金回报率高，所以成交相对活跃。

另一边，由于市场投资需求骤降，近年来商务公寓的供应规模已大幅收缩，许多城市已经停止审批公寓式办公项目，深圳从2020年7月开始在全市范围内停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，广州则在去年宣布在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批。

目前，许多城市都承受着公寓库存压力，将部分存量的公寓用作保障性住房，成为不少城市采用的方法。去年，沈阳市房产局官方网站上发布了《沈阳市关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的项目征集公告》。根据公告，沈阳将收购已建成商品房作保障房，涵盖住宅和公寓。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，非住宅项目供过于求的城市，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的一项重要来源。地方收购存量非住宅项目，既能解决保障性住房来源，同时能够实现去库存目标，稳定商品房市场。此外，也有市场人士表示，由于“商改住”政策目前并未大面积铺开，房企向政府申请性质变更也要走一个不短的流程。

校对：姚远