贷款利率居高不下,美国租房已比买房划算?
来源:第一财经作者:高雅2024-04-08 08:51

30年抵押贷款利率的平均数仍接近7%,远高于2022年初刚超过3%的水平。

居高不下的抵押贷款利率下,在美国,租房可能是比买房更有性价比的选择。

根据美国房地产交易网站Realtor.com本周发布的报告,在美国50个最大的都市区中,租金正在缓慢下降(-0.4%),而买房的月按揭负担则远高于租赁。

例如,得克萨斯州首府奥斯汀的租金平均为1530美元,但购买一套类似住房的月按揭款约为3695美元。2023年,奥斯汀的房租大幅下降了4.4%,但在过去52周,30年抵押贷款利率的平均数仍接近7%,远高于2022年初刚超过3%的水平。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼首席执行官安萨里(Kashif Ansari)对第一财经记者表示,尽管高利率早晚会走向正常化,但住房供应不足才是美国住房可负担性危机的主要诱因,也将是个长期存在的问题。

购房性价比远不如以前

全美房地产经纪人协会(NAR)的最新数据显示,今年2月,现房销售价格中位数为38.45万美元,同比增长5.7%。美国四个区域的房价都有所上涨。与此同时,截至4月4日,30年抵押贷款利率(6.82%)比一年前还高0.5个百分点以上。

与此同时,近几个月来,租房市场的供应紧张情况有所缓解,这促使新租约的租金增长放缓。例如,根据房地产交易网站Apartment List 的数据,去年全美各地的要价租金基本持平,下降了近1%,中位数为每月1379美元。

因此,根据Realtor.com的报告,租金与购买房屋的负担差异正在扩大。与2023年相比,洛杉矶、纳什维尔、凤凰城、孟菲斯和北卡罗来纳州罗利的差距最大。在弗吉尼亚州里士满,租房者比买房者一年可以节省700美元。

美国伯克希尔-哈撒韦房产服务公司(BHHS)服务佛罗里达市场的经纪人本特(Douglas Bendt)向第一财经记者算了一笔账。他称,随着过去两年利率上升,在买房与租房的选项中,房地产市场里不少人已急剧向租房倾斜。

本特举例称:“假设首付比例为20%,按揭利率为6.84%,在佛罗里达州拥有一套价格中位数房屋(40.8万美元)每月有约2100美元的按揭付款,再加上每月至少500美元的保险费和税费,总成本约2600美元。相比之下,同样包括税费和保险费的租金中位数为2090美元。”

这与两年前的情况已经大为不同。“在两年前利率为4%或更低的时候,潜在购房者的比较结果是更倾向于购买一套房屋,因为价格中位数房屋的全部所有权成本与租金中位数基本持平,而且买方可以拥有一个后院,并获得资产收益。”本特说。

本特称,如果潜在购房者想控制成本,当购房成本与租金持平,其购买的房屋价格不会超过27.5万美元,这意味着小很多的房屋面积,或者较差的社区环境。但如果这些条件缺失,潜在买家可能不愿意承担购房的风险。

Realtor.com首席经济学家黑尔(Danielle Hale)表示,2023年10月,中位数价格的活跃挂牌房屋月供达到2405美元的高点,占家庭收入中位数份额的29.1%。目前,这一比例已经略微下降,在2024年1月降至26.8%。

美国房地产市场的长期问题

由于抵押贷款利率居高不下,“置换”房产变成了一笔不划算的买卖。本特表示,没有抵押贷款或当前抵押贷款利率低于4%的业主去换一个更大的房子或换到更好社区的积极性很低,因为这将大大增加其所有权成本。

这种“锁定效应”较为普遍。在纽约从事房产买卖和租赁业务的经纪人索尼娅(Sonia Bendt)告诉第一财经记者,她有相当数量的客户在纽约市租房,买房对他们来说似乎并不迫切。“对于一些购房者来说,他们正在等待利率下降。”索尼娅说,“纽约市目前仍是买方市场,但我预测这种情况在不久的将来会有所改变。”

一些分析师认为,抵押贷款利率可能会在2024年进一步下降。例如,房地产数据公司Bankrate分析师麦克布莱德(Greg McBride)认为,今年年底的利率可能会在6%左右。这可能会促使更多房主出售房屋,释放出一定数量的房源。

但这可能并不足以拉低美国的房价,因为美国房地产市场的长期问题在于供应太少。而过去两年中高歌猛进的贷款利率也吓得许多房地产商不敢开工。

根据全美住宅建筑商协会(NAHB)的数据,目前,全美住房短缺约150万套。同时,市场将面临越来越多的供应方面的挑战,如价格上涨以及木材、地块和劳动力短缺。由于信贷紧缩,预计今年多户住宅的开工量将下降19.7%。

美国首都华盛顿特区长荣地产(Evergreen properties)副总经理陈宏明也对第一财经记者表示,当地房地产市场最大的问题仍是房源太少。“目前我们这里房子供应量还是不足,买家找不到房子,即使找到喜欢的,一般都要加价才能成交。这是现在楼市最大的问题,而数据显示,本地的供应量最近也降幅显著。”他称。

“美国的住宅用地规划与民众都习惯了独栋住宅,住宅区的舒适度与密度之间长期存在紧张关系,导致住宅开发的限制过多。疫情以来形成的居家办公新常态,又使人们对住宅室内外空间的要求有增无减。”安萨里分析原因称,“住宅供应短缺的长期性意味着有房者的财富将持续增长,而刚需者的美国梦将愈来愈远。”

责任编辑: 李志强
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