全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例获批通过。

3月29日，《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）获广东省人大常委会批准，《条例》也是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。

据悉，《条例》针对城中村改造中的一些热点问题进行了明确规定，例如集体土地怎么收、征收补偿标准怎么定，对征地补偿安置方案、保障性住房建设、村民的社会保障等进行了规范。

更加注重流程规范

《条例》对城中村进行了界定。《条例》所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

《条例》明确，广州市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。根据《条例》，城中村改造应当增进社会公共利益，实现下列目标：加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；提升居住品质，改善居住条件和生态环境；加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；促进产业转型升级，推动新旧动能转换；高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。

《条例》明确，拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。

城中村改造的难点之一，即在于如何制定和实施合理、可行的征收补偿标准。《条例》提出，城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当依照土地管理相关法律、法规的规定开展土地征收前期工作。征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。此外，城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。

《条例》针对征收补偿这一痛点、难点问题作了以下规范：一是明确征收补偿标准拟定主体和批准程序。规定集体土地征收补偿费和安置补助费的补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。二是确保征收补偿标准得到有效执行。规定征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

对于资金问题，《条例》明确，市、区人民政府应当制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。具体资金来源包括：城中村改造专项借款、专项贷款；政府专项债券等政府财政资金；公司信用类债券、基金等社会资金；国家有关城中村改造项目的专项补助；其他符合规定的资金。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对比去年11月征求意见稿的变化，《条例》更加注重流程规范、政府主导，对村民和非村民的补偿进行了区分。此外，还提高对留守户的法院强制执行的效率。

城市更新相关政策频发

近年来，国内多数城市的城市更新相关政策频发。对于城中村而言，记者查询发现，东莞和深圳此前也积极推进城中村改造。3月20日，东莞召开全市城中村改造工作推进会，部署推进全市城中村改造工作，系统谋划“大中小圈”城中村改造体系。

对于城市更新，广州此前推出的“房票”可谓是市场最为关注的焦点。2024年1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。1月5日，荔湾区土地开发中心就在石围塘征拆现场开出了广州全市第一批8张房票。房票上面列明了征收单位、房票类型、持票人信息、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。有业内人士表示，房票安置打破了以回迁和现金为主的补偿方式。这种模式如能推广开来，未来广州推动旧改时不用再安排回迁房，有助于减轻资金压力、加快改造进程。

中指研究院认为，未来城市更新的政策趋势将体现出明显的三条主线。第一，各地将适时出台适应新时期的城中村改造政策，城中村改造和保障房、保租房结合将成为未来超大特大城市房地产新模式下重点发展的方向。同时，相关部门及时总结城中村改造可复制经验做法清单。第二，充分调动市场主体的积极性仍然是确保城市更新可持续性的重要保障，各地将进一步结合实际，按照城市更新的总体要求和目标，因地制宜细化要求，开展城市更新的规划、土地、资金支持政策探索创新。第三，围绕城市更新继续完善相关维度的政策支持体系，包括城市体检、可复制经验做法清单、试点城市经验总结、金融工具创新等。

责编：万健祎

校对：彭其华