桂浩明

国内REITs（不动产信托投资基金）推出刚过2周年，市场规模已经跃上千亿元级。上市REITs产品价格经历了急剧震荡之后，正努力寻找合理的价格中枢，从而实现市场的常态化运行。

REITs是介于股票与债券之间的一种中等风险产品，它投资不动产信托，有对应的经营性固定资产作为提供现金回报的基础，本质上它更接近固收类产品。但2021年国内首次公开发行REITs产品时，不少投资者却把它当作股票类投资品，加上发行上采取机构询价与比例配售模式，投资者纷纷抢购。

供求失衡之下，首批REITs上市后受到热烈追捧，价格普遍大涨。这种完全脱离产品本身特点的炒作，很快就导致了价格的急剧震荡。对于产权型REITs产品，由于存在一定的想象空间，仍然受到市场的青睐，而基本面不甚理想的高速公路、开发园区的REITs则逐渐乏人问津。

这种分化的走势，在REITs市场不断扩容的情况下愈演愈烈。到了今年，分化格局又发展为持续的阴跌，也就是不管什么类型的REITs产品，大都进入了下行通道，不少产品的价格屡创上市以来的新低。

现在REITs产品的下跌，是因为供求关系改变了。当初其作为一个新品种登场，吸引了不少“尝鲜”的短线资金，随着这部分资金的退潮，真正愿意长期操作的资金，在数量上其实是有限的，这就引发了供求关系的逆转，并且直接导致二级市场价格的回落。

另外，虽然发行人在设计REITs产品时，对相关的底层资产进行了细致的考察，严格把关，但是这并不能保证产品的实际收益都很好。去年REITs产品整体营收完成度为97%，整体可供分配金额完成度为94%，虽然结合大环境来说也很不错了，但毕竟不是一个令人十分满意的数字，这也影响了投资者的持有信心。

此外，在发行中的询价机制通常会促使机构报价靠近询价区间的上限，这就压缩了二级市场的价格上涨空间，尤其是短线炒作资金普遍退场的情况下，二级市场溢价有限，认购收益回落，更容易导致行情低迷。

REITs原本就是以向投资者提供稳定的红利作为回报模式的，它并不适合炒作，在正常情况下，其价格波动的空间十分有限。虽然现在REITs产品发行时，预期的回报率比较高，但由于是溢价发行，在二级市场上再被炒作，其实际回报率都要大打折扣，如果再考虑风险补偿的因素，并且参照现在债券市场上的无风险收益率，现在的REITs产品价格不能算低，其下行也是有其合理性的。换言之，这种下跌在估值上是在靠拢其内在价值，而在走势上则是回归常态化——毕竟REITs不是股票，在正常情况下不应该存在高溢价以及大起大落的行情。

作为一种在国内推出时间不长的投资品种，REITs产品相对较高的收益率与较低的运行风险，是适合广大中低风险偏好投资者的，具有很好的发展前景。由于“资产荒”，其需求量会很大，而国内大量优质经营性固定资产的存在，也为发展REITs产品打下了良好的基础。

但投资者不能以短线炒作心态来对待REITs，应该让它按自身的特征与逻辑运行。现在的阴跌，实际上就是在向这个目标推进。而只有真正实现了常态化运行，REITs市场也就进入了一个全新的阶段，具备了可持续发展的条件。