公募REITs二级市场今年表现疲软，27只上市产品年内平均下跌超过5%，仅有2只产品年内实现正收益。

今年以来REITs二级市场的调整受多方面因素影响，一是部分REITs产品运营业绩不达预期与投资人悲观情绪共振所致；二是与目前REITs投资人群体相对单一以及投资行为趋同导致的放大效应相关。当前来看，随着二级市场价格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs产品的投资价值逐渐显现。

不过，一些机构人士指出，长期来看，目前公募REITs面临着专业机构投入匮乏、流动性不足等问题，二级市场价格更多被短期资金左右，市场深度建设仍需要进一步加强。

基本面疲软，公募REITs持续下跌

公募REITs的投资者今年体验不佳。Wind数据显示，已经上市的27只产品中，年内有25只价格下跌，平均跌幅达到5.14%。

其中建信中关村产业园REIT年内下跌超过18%。另外中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏中国交建高速REIT等产品跌幅也超过10%。

价格的下跌和基本面变化具有较强的相关性，受到疫情影响，公募REITs的底层资产近两年不少业绩不佳。根据上市公募REITs年报统计，受所在地区的经济发展状况以及国内宏观经济环境、四季度货车通行费减免10%的政策等因素影响，高速公路行业在2022年整体表现不佳，相关产品平均可供分配金额和收入完成率分别为83%和84%。

“今年以来二级市场出现较大回落，是不同REITs运营表现差异化在二级市场的表现，部分REITs 在2023年一季度经营表现不及预期，出租率等关键指标出现下滑，二级市场价格出现相应下跌。”第一创业有关负责人在接受证券时报·券商中国记者采访时表示。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，公募REITs底层资产经营业绩、市场利率水平、投资人预期等一系列因素都可能影响公募REITs二级市场价格表现。此外，随着机构投资者占比提升，投资人阶段性行为趋同，受多重因素影响，普遍较为谨慎。

华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏也指出，今年公募REITs二级市场的表现受底层资产的影响，包括新冠疫情对项目运营的影响、产业园换租期的集中出现、2022年项目运营的业绩情况等等。

不过，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏。目前，不少产品价格已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，长期投资价值将逐步显现。

流动性难题待解

除了底层资产的变化，不少机构人士在接受证券时报·券商中国记者采访时坦言，流动性难题也困扰公募REITs市场。

从Wind数据来看，2021年公募REITs上市初期，全年换手率高达18.99%，到了2022年便下降至1.43%。今年以来，除了3月份因为中信建投国家电投新能源REIT和中行京能光伏REIT上市带来的成交攀升以外，其他几个月的换手率都低于2022年的全年平均水准。

流动性不足一方面是因为市场整体容量较小，导致大部分资金无法自由进入。目前公募REITs市场累计首发规模约为1000亿元，单只产品平均规模约为34亿元左右。在此背景下，有限的流动性显然会限制资金的自由进入。比如，5月19日，全市场成交2.01亿元，换手率为0.57%，仅有两只产品成交超过1000万元，规模庞大的机构资金显然无法充分参与。

同时，德邦资管有关负责人还指出，公募REITs还面临投资者结构相对单一，权益投资者很少，投资行为趋同，无法形成多空对冲格局的问题。

从数据上来看，2021年以来，个人投资者一直在持续退出公募REITs市场，以博时招商蛇口产业园REIT为例，2021年年报披露个人投资者持有份额181511份，到了2022年年报，便仅有133816份。整体来看，2021年年报、2022年中报和2022年年报各REITs披露个人持仓占比分别为9.1%、9.7%、6.8%。

“投资者群体对REITs的理解有一个由浅入深的过程，前期对基本面的关注不够，研究得不透，更多以透只政策红利心态参与，缺乏清晰的投资框架。”前述德邦资管负责人表示。

杜鹏在采访中则表示，市场缺乏长期投资资金以及市场流动性，实际是公募REITs二级市场持续波动的根本原因。目前的公募REITs二级市场还不是一个成熟的市场，投资人结构尚不完善，市场的波动并不理性。公募REITs发展初期流通盘小、流动性有限的市场基础，使得市场的敏感度较高，少量交易产生的影响往往带动了市场走向。

机构定价尚待加强

虽然目前来看，公募REITs市场以机构参与者为主，但是机构参与者本身在一二级市场上的投入都相对有限。

“目前REITs市场流通盘规模整体偏小，截至2023年4月底流通盘规模410多亿元，很多机构未配备专门研究人员或配备不足，导致投资人对REITs研究不够深入、对基本面分析不全面，且由于是创新品种，相关实战经验缺乏，REITs定价的锚难以确定，市场也较难形成清晰的投研框架。”前述德邦资管负责人表示，加之不少机构偏短期的业绩考核机制与REITs偏中长期优势的属性错配，加剧了二级市场的波动，导致目前REITs二级市场的操作难度加大。

杜鹏也提出了类似的观点，他表示，自公募REITs上市以来，各类投资机构也在陆续进入和了解市场，相应的投资研究工作大部分也都是在摸索、学习、实践阶段，并且出于人力成本和资产规模大小的对比考量，也多是以兼顾的方式进行，成立专门REITs团队专注该类资产投资研究的机构并不多，所以投研覆盖不足并不是REITs二级市场小导致的，而是投资机构REITs投研团队发展过程中的特点、是机构本身的战略选择。

“当普遍的机构投资人不能完全认识和理解REITs市场，不能理性判断这类资产特征的时候，在市场受到一定冲击时，投资人可能就会出现非理性的投资交易行为，进而放大市场波动，也会影响产品的定价。”杜鹏说。

不过，机构人士对公募REITs市场的发展仍然充满期待。莫一帆表示，我国公募REITs市场仍在不断发展和完善，参考境外成熟REITs市场的发展历程，也经历过在市场发展初期市值规模偏小和波动较大的阶段。随着我国公募REITs市场不断发展，各类投资者和市场主体持续引入，底层资产类型和数量逐步增加，公募REITs市场规模将有望实现较快速度增长，机构投资者投研覆盖也将相应加强。

“未来，随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改善。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄说。

校对：王锦程