忽冷忽热，大湾区楼市近波幅扩大

从端午节的市场成交数据看，多个城市成交量继续放大，一则端午三天假期网签量是近6、7年来的第二高峰（除了疯狂的2017年）；二则环比数据在6月第三周大幅上涨之后，进一步环比上涨。市场似乎越来越强势。

不过如果把尺度拉长，最近半年的成交数据可能会把人给整晕了。今年1、2月楼市是按了暂停键；3月复产复工还非常低迷；4月回暖至五一前后达到小高潮；之后市场突然降温，明显回落一直到6月中；6月下旬则再次启动，而且升温速度极快。许多城市月度成交一会攀升30%，下一个月可能又暴跌30%。

为什么会这样？其实原因并不是太清晰。估计4月的回暖和1~3月堆积的需求集中释放有关。5、6月间的低迷可能是经济不景对购买力实际影响的体现。而6月下旬再次快速升温，则很可能是宽松货币政策逐渐传导到了购买力一方。

以上都是似是而非的解释与猜测。这么短时间这么大的上下幅度并不常见，说明市场多空交锋非常激烈，购买力对后市前景的预测分化比较明显。然而房企却似乎是清一色地看好后市。

总的来说提示两点：1、房企的预测比消费者预测更靠谱。2、端午的强势复苏还不能说明市场已经摆脱了宽幅波动周期，仍需观察2-3周。若维持强势，则后市由宽松货币主导。

LPR降低对楼市影响不在正面，而在侧面

5月，6月的LPR都没有调整，继续维持一年期利息3.85%，五年期利息4.65%。现在的LPR的升降已经对楼市产生不了什么影响，买家明显更关注升值或者升价的可能性。利息多一点少一点只占决策影响的一小部分。

但LPR的变动从侧面反映了资本的松紧程度，LPR持续下降，说明了资金面的持续宽松。而资金的多少最终影响了楼市的走向。

不过住房贷款利息不再有以前便宜是肯定的了，当年的基准利率打85折，甚至更低也已经不可能。这也是国家控制资金流入楼盘的政策。

目前1年期、5年期以上LPR在3.85%和4.65%。国家对长期和短期融资成本采取了不对称的政策。也是故意提高长期贷款利息，是有意控制的。

商业地产蹭直播没实际效果，政府规划更不应凑热闹

直播带货，在商业模式上真没什么新东西，除了全网最低的价格战模式，还是价格战。作为视频平台为自己敲锣打鼓也就算了，毕竟人家吃这口饭，但地方规划就千万别胡来，别跟风。

最近见到好多板块的规划都出现了想往电商凑热闹的调整。比如中大纺织商圈，提出要往直播电商基地发展。一个做纺织辅料的，客户多是企业、专业人士，又不是社会大众，直播有什么用？

类似的情况还有，最近的黄沙水城市场搬迁方案规划，很多定位内容明显就是想当然。其实各行各业都有自己的商业逻辑与盈利模式。政府做好服务，配套，监管就行了，千万别来个西施效颦。