保障房,“做好”就有改革之效
来源:证券时报网作者:李宇嘉2023-11-10 06:57

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【环宇杂谈】

当社会的中坚力量能买得起房,这是一个什么场景呢?那就是最富有潜力的群体被激发起来了。

李宇嘉

近期,新一轮“房改”的话题持续发酵、热度不减。但事实上,据我了解,文件提出的保障性住房,远未上升到“房改”的高度。为何各路媒体都要往“房改”这个话题上靠呢?一方面,楼市纾困政策一波接一波,但市场反应波澜不惊。媒体需要新话题,刺激市场的敏感神经。特别是自媒体,一贯喜欢“推倒重来”“颠覆旧秩序”等标题,达到吸引流量的效果。

另一方面,这也可能是舆论的共识、呼声,甚至是呐喊。怎么讲呢?对于房地产市场持续的疲弱,一开始大家都认为是周期性的下行,当政府开始纾困,市场就会重新回到上升态势。这是一种惯性认识,因为过去类似的逻辑屡屡出现过并验证。但是,当发现政策都没有效果后,越来越多的人感觉到不解、迷茫,认为只有改革这样的大动作,才能解决当下的问题。

25年前启动的“房改”,其面临的大背景就是,持续了十几年的福利分房维持不下去了,城镇职工家庭人均住房面积只有5-6平方米,居住状况原地踏步,而且承担建房责任的企业、单位背上了“办社会”的沉重负担。1998年推动的市场化、货币化“房改”,不仅极大地满足了居民改善住房的愿望,还给企业、社会减轻了负担,地产也成为经济的引擎,一直至今。

现在,又到了一个时间节点。对于当下房地产的处境,不管是业内人士,还是普通百姓,都认为“不正常”“不健康”,普遍的共识是房子太多了。但是,又有多少人是对自己的居住条件满意?有多少人想要换房而不得?当马云说,未来房子如葱;当很多人可以从父辈继承几套房子时,可能都没有想过,广东珠三角8000多万常住人口,住房自有率不到50%。

还有,每年新就业的大学生有1000多万,就业5年后能够买房的,不到50%。今年考公、考编的规模创新高,但大家可能不知道,新入职的公务员基本向基层配置,大量经济社会管理事务也向基层倾斜。所谓“上面千条线,下面一根针”,基层公共服务人员不仅繁琐的工作事项多、压力巨大,收入也不高(很多只有3000元),他们也成了住房困难群体。

这就是当下房地产的现状:一边是房子供应过剩,一边是需求嗷嗷待哺。上面讲的三类人群是社会的中坚力量,当他们无法买得起房,这个制度就得变革。当前,房地产所谓的需求不足,准确讲应该是“有效需求”不足,即绝对过剩和相对供应不足并存,另一面就是“需求断层”、供需错配。简单讲,就是有钱人不缺房,想买的买不起,有需求的买不到合适的。

近期热传的“14号文”,就是要解决这个问题。核心就是大规模建设配售型的保障性住房,让中坚力量成为“有产者”。这类房源的土地是划拨的,资金是低息的,可以实现低成本供应。低到多少呢?主要成本是建安费用,加上承建企业5%以内的利润,再考虑到“保基本”的原则,理论上每平方米也就5000元左右,一套70平方米的房子总价也就35万元。

这样,很多年轻人、新市民、新就业大学生就能买得起房子了。当社会的中坚力量能买得起房,这是一个什么场景呢?那就是最富有潜力的群体被激发起来了。对内需来讲,有了房就意味着在城市扎根了,有了家,不再飘了。有了家,就会有结婚、生小孩、购置室内生活设施、小孩教育、购置汽车等。也就会为了家庭的美好生活而奋斗,这就是内需旺盛的美好场景。

但所谓一份部署,十分落实。当供求关系发生重大变化,当购房需求不再踊跃,当刚需购房日益谨慎,建设这类房子就要考虑能不能卖出去,因为之前很多保障房出现空置现象。我认为,要学习新加坡组屋的精髓(而非表象),即保障每一个国民相对体面的、服务均等化的居所。

因此,房源主要建在中心城区,并落实公共利益导向的土地低价征收,基于低效用地评价的硬性标准,把散落在机关、企业、学校、医院等手上的存量低效地块盘活,同时夯实“保本价出售、封闭流转”的原则,落实“保基本”原则下的设计标准,逼退“福利分房”的思潮,把房源卖给最需要的人群。能做到这些,这类型的房源就能大规模供应,从而达到改革的目的。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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责任编辑: 孙孝熙
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