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第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿:成功投资靠眼光 更在行动力

2018-03-31 06:32 来源:证券时报网

证券时报记者 陈英

在粤港澳大湾区政策利好下,去年以来,深圳房地产市场频现大宗交易,全年总成交额近400亿元,深圳商业地产、商务公寓成为新的投资热点。而7年前,深圳商业地产大宗交易市场还只是一片“沙漠”。

现任第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理的吴睿,在一次论坛中乐观地说道:“7年前,我刚到深圳,走在福田的大街上,拿着数据一看:到2017年深圳房地产的供应要翻7倍,我当时怎么都不相信,但是今天发生了。我觉得,深圳未来可能是创造奇迹的一个城市,可能会比我们预测的更加乐观。”

跟随市场一同成长

2011年,30岁的吴睿从上海来到深圳,入职第一太平戴维斯投资部,做写字楼、厂房、土地、城市更新等大宗地产项目交易顾问服务。当时,深圳的房价相当于上海的7折,深圳的商业地产大宗交易市场更是一片“沙漠”。

那一年,吴睿跑断了腿,积累资源、经验,建立知识体系,但业务一无所获。到第二年,一些城市更新项目交易为制造型企业的转型升级提供了机会的同时,也让吴睿看到了大宗交易的方向。随后,7年时间里,吴睿见证了深圳商业地产大宗交易市场的成长,个人的业绩在近3年有了突飞猛进的增长。

“深圳最大改变发生在2014年左右。中小板与创业板‘落户’深圳,如同打通了深圳产业与资本结合的‘任督二脉’,迅速造就了大量财富。企业有钱了,员工也有钱了,房地产需求强劲,房价一下就爆发了。加上企业扩张,吸引外来人口又来深圳,进一步拉动房地产需求,激活了整个城市的经济需求。这些热钱随后又加速投入到产业整合之中,深圳的经济发展迅速上升到新的能级。”吴睿也没预料到深圳房价会如此快速上涨,创新企业与资本的融合,带来企业自身成长的同时,加上金融、保险配套的成长,同时又带来了人口的流入,不仅仅是住宅市场,公寓、写字楼等需求带动商业地产非常旺盛。

2015年,房地产市场活跃了,房价涨了,但是商业地产大宗交易市场并没有起来,经过3年的发展,到2017年,深圳的大宗交易才有了爆发。这中间的3年里,深圳的商业地产大宗交易市场正慢慢进入成熟阶段。

得益于深圳经济快速发展以及粤港澳大湾区概念的落地,2017年可谓是深圳商用地产大宗交易投资新元年。成交金额和成交宗数大幅增加,多元化买方积极进入深圳,市场整体活跃度增高。去年,深圳商业地产大宗交易有28宗,总成交额近400亿元,其中,办公楼、公寓以及社区型商业三类品种为主要投资标的。

这一年,深圳的商业地产大宗交易市场有一个明显的变化:在此之前,深圳商业地产大宗交易市场基本以散购为主,但去年开始,深圳商业地产大宗交易进入到散购与机构交融的投资市场。投资方主要来自内资金融企业、投资公司等,且大体量及整栋成交增多。在粤港澳大湾区、前海自贸区等众多利好政策及经济快速发展背景下,长期乐观的预期还会持续吸引更多投资者。

“事实上,真正成熟的大宗交易市场,机构占比非常大,虽然目前深圳离成熟的交易市场还存在一定的差距,但这个趋势让深圳未来充满机遇和潜力,等深圳大宗交易达到成熟的投资市场,我相信,深圳的房价还会有个突破,还会上升一个台阶。”吴睿说。

目前,深圳商用物业大宗交易市场买方三分天下,相比于前两年主要以险资和自用客为主的交易市场而言更加多元化。随着限购限价的政策延续,开发商整售意愿强烈,使其成为深圳商用物业重要出货方式。同时,在传统融资渠道收紧,REITS政策加速落地的预期下,大量资本开始加速建仓。深圳房地产因其需求旺盛、增值空间大等因素,已成为国内一线城市最核心投资标的。除了本地资本以外,外地资本也将会持续整体购买深圳商用物业的投资行为。“我现在接触的客户非常多元化,有本土的基金,也有国外基金、开发商等,尽管深圳商业地产目前的回报率并不高,但他们看好深圳的未来,看好深圳地产资本的升值潜力。”吴睿说。

粤港澳大湾区再上台阶

现在,深圳迎来了粤港澳大湾区时代,房地产行业也迎来了发展新机遇。对于这样的大好机遇,吴睿有自己的投资逻辑:大湾区核心城市因为产业的升级,带来了人口的大量涌入,推高了房价。从长期来看,未来20年,一定是产业带动人口,人口带动房价。

粤港澳大湾区对于深圳的影响,吴睿认为可能有4个方面。第一,加快经济发展。第二,加强交通建设。第三,增强人口聚集效应。第四,产业结构高端化。具体来看,目前深圳第三产业的GDP大概是60%,其他成熟的湾区都超过80%。也就是说,未来深圳第三产业的发展还会有大量的空间。这个空间会带来什么?第一是写字楼的需求,第二是大量人才的涌入,对住房的需求,特别是对高级住宅的需求。随着深圳的金融服务、创新科技、教育文化和医疗卫生的提高,会有更多的香港或者国际性的人才被引进深圳。这是产业的重构,虽然我们看到一些媒体在恶炒新闻,比如华为跑了,到松山湖去了,中兴跑了,到河源去了,比亚迪跑了,到中山去了,但是这些企业研发中心还是在深圳,这些企业的布局和深圳的发展是有很大关系的。

吴睿预计,随着大湾区的成熟,到2030年,深圳的住房租金一定会赶上一线的湾区租金水平。“对比人口、对比工业、对比土地的判断,未来如果我们消除了一些短期的金融或者经济政策的因素,中长期来说深圳的房价还是向上的趋势,这是住宅这一块。”

个人投资仍有机会

由于2015年底开始住宅限购,一手供应量减少,公寓作为住宅的补充性物业成为非深户实现安居的新选择。同时,其不限购不限贷,也成为大量外地投资者和无房票深户的新投资标的。

首先,目前市场公寓类物业分为两大类:商务公寓和商办公寓,商办公寓即所谓的类住宅产品。不同于正规的商务公寓,商办类公寓存在政策性风险,并且政府已出台相关规定,从产品面积和设计上限制新建商业、办公和研发用房改建的公寓,所以这类公寓存在一定风险。

商务公寓从根本上来说,作为居住功能型物业,其硬件设施、社区配套、物业服务等直接影响该物业的价值及未来增值空间。通过对比市场上的商务公寓,由实力开发商开发,有高端社区配套,并且有优质物业管理服务的,其二手价格有明显的增幅。现在是很好的个人投资窗口,特别是一手房。限价,买到就是赚到。虽然市场没有以前那么火,但是不火,投资者就有了慢慢挑选的时间。买不到住宅,公寓类就是一个很好的选择,作为住宅有效的补充,居住功能是能够满足的。

“我接触过很多成功人士,从他们的身上,我学习到很多先进的观点。我发现,行动力非常重要。很多人,道理都懂,观念也有,但犹豫不决,最终错过了投资机会。”第一太平戴维斯深圳副董事总经理吴睿在接受证券时报记者的采访中总结道:“眼光准的人很多,但有行动力的人很少。眼光准在于实践经验,对于房地产来说,就是对这个城市的发展、经济的趋势、未来的预期把握非常准,同时思路开放,不局限在一个行业,带着一份坚定不移的信心,加上行动力,投资就能成功。”

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