您所在的位置: 首页 > 滚动新闻

上市房企“探险”地产新业态 特色小镇路在何方?

2017-07-07 06:33 来源:证券时报网

证券时报记者 张骞爻 赵黎昀

曾几何时,我们的城市周围不见了广袤无垠的乡间田野;没有了泥土芬芳的羊肠小道,取而代之的是一座座规划精致,有民族地域味道的“人造村庄”。每到节假日,人们三五成群结伴而至,在风格各异的湖光山色、建筑群像中感受历史沉淀和人文风情。这些“人造村庄”有一个诗意的统称——“特色小镇”。

“特色小镇”兴起于近两年。2016年7月,住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》提出,要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。

一石激起千层浪,从各级政府,到央企、国企,再到民企,急迫地想与特色小镇扯上关系。一时间,政府出钱出力,资本纷纷入局,然而理想丰满现实骨感,在探索初期,打造特色小镇的困难已经悉数显现。

小镇未起房价先行

从郑州市区出发,沿郑开大道径直向东,约一小时车程,就能到达中牟县地界。这里是郑州、开封两座城市的中点,是郑汴融城的必经之路,也是近年来各路资本扎堆的“宝地”。

2015年,港交所上市的河南地产龙头建业集团,与华谊兄弟缔结盟约,双方拟共出资150亿元,在中牟大孟镇打造占地2000亩,集电影文化体验、民俗演绎、商业旅游等于一体的特色小镇。如今两年过去,影视小镇雏形已现,隔着施工围挡即可看到一栋栋仿古建筑的毛坯。

“影视城这里没有住宅和商业,主要是做景区的,预计2018年五一假期会对外营业。”正在施工的项目工地外,几个乘凉的工作人员告诉记者,影视城仅是一期项目,在郑开大道对面,还有相配套的商业、住宅项目,已准备动工。

工作人员所说的商住项目地块,如今还仅是一片荒地,但沿着郑开大道两侧,一个个在建项目正拔地而起。

“就在大孟镇,已经规划了三个特色小镇。除建业这个电影小镇外,2016年中牟县和大连海昌集团签约,计划打造集商业住宅为一体的极地海洋公园小镇,此外还和韩国泰迪熊协会签约,准备打造中部首个韩国泰迪小镇项目。”

距离影视城项目约10分钟车程的一处售楼处内,前来看房的吴先生已对周边规划如数家珍。他感叹,前几年郑开大道两旁除了农田还是农田,人流量少,可现在,随着大企业大项目大楼盘入驻,有些路口时常出现堵车现象,足见人流量的激增。

随着人流量增长的,还有周边的房价。

“2016年下半年,我们这里洋房开盘价在10000元/平左右,马上要开盘的二期价格保守估计要15000元/平。”售楼处工作人员表示。

地产界的一次探险

资本是趋利的,目前A股中的特色小镇概念板块共有23家上市公司,其中9家房地产企业,占比40%;旅游企业4家,建筑企业5家,另外还有少数从事文化娱乐、制造业企业。据不完全统计,去年7月至今,已有相当数量的上市公司公布了参与特色小镇的计划,涉及房地产、建材、文化、旅游等各行业的上市公司。

大体上来看,布局特色小镇的上市公司中,房企居多。A股房企如万科、华夏幸福、绿地等,还有港股房企,如碧桂园、绿城、时代地产等也将业务伸向特色小镇的开发。

申万宏源分析人士向记者表示,开发特色小镇,房企相较于其他行业的企业有优势,包括资金充足、有基础设施建设经验、有多渠道开发资源等等。另外,大城市紧缺的土地供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展,特色小镇是房企瞄准的一个新的利润增长点。

自2016年8月,碧桂园宣布“产城融合”战略,推出科技创新智慧生态小镇计划,正式进军产业地产以来,目前,碧桂园已签约5个科技小镇,其中3个将于今年动工建设。2017年,碧桂园还将新增15个科技小镇项目,从而完成全年20个科技小镇的布局。

值得注意的事,在千亿房企里面,碧桂园的战略布局有别于其他房企,走的是“农村包围城市”路线,开发特色小镇有着天然的优势。

据了解,碧桂园曾一度95%以上的在售项目都位于全国三四线城市。也因为这样的战略,曾经有一段时间,碧桂园因业绩平淡似乎淡出了地产界。

然而成也萧何败也萧何,多年的策略坚守终于迎来了机遇。

Wind数据显示,2017年1-2月,三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%,保持快速增长,虽然低于2016年12月42.8%的增速,但与一二线城市相比,增速明显。

按照规划,未来5年,碧桂园将投入千亿,按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来新的增长点。

“特色小镇,是房地产企业未来发展的一个必要阶段,也是一次探险。”一不愿具名上市房企人士认为,目前一二线城市土地资源紧缺,开发商抢地势头明显。所以跳出热点城市,谋求地产行业新业态是必然趋势。

他表示,实际上目前能够真正实现全配套的特色小镇很少,成功案例并不多。大多数的特色小镇仍停留在规划或建设期,前路仍需要探索。

房企转型升级的“捷径”

目前,房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园为代表的科技小镇,以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。

开发进度方面,目前碧桂园已签约5个科技小镇项目,如惠州潼湖科学城、惠州潼湖创新小镇等;华侨城预计以PPP模式建设100座具有中国传统民俗文化的特色小镇;绿城已经成立了绿城小镇集团,已开发项目达到20个。

可以看出,这些房企的特色小镇项目均处于前期开发阶段,尚未取得收益,但上述公司均对此类项目表示看好。

今年年初,绿地集团董事长、总裁张玉良向外界透露,绿地已从产业、投资及管理层面确定了新的增长引擎,长租公寓项目和“特色小镇”将作为绿地在2017年的业绩增长点。

按照绿地的规划,在京津冀地区发展特色小镇过程中,绿地将充分发挥“资源集成商”的作用,积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。

按照京津冀区域特色小镇的大盘战略,2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边,储备多个特色小镇大盘项目。可以看出,绿地充分利用大城市溢出效应,全面铺开特色小镇大盘战略。

翻阅历史公告,绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践,计划在江西南昌周边打造健康小镇、智慧小镇,在郑州也签了两个小镇。

事实上,除了房企还有很多其他企业在分食特色小镇这块蛋糕。与房企开发特色小镇的打法不同,华侨城集团,云南旅游、西安旅游等众多文旅企业依托自己旅游资源方面的优势,纷纷在各地筹划特色小镇的建设。华侨城集团近日表示,未来将建成若干个大型新型城镇化示范项目,并以“100个美丽乡村”计划,投资建设一百座具有中国传统民俗文化特色小镇,目前在全国范围内已展开城镇化新项目布局,先后在深圳规划建设甘坑新镇、大鹏所城、凤凰小镇、光明小镇等项目;在四川签约安仁、天回、黄龙溪三大名镇;在海南布局三亚天涯小镇、文门村以及中廖村等项目;在北京签约斋堂小镇项目、昌平十三陵项目,在天津签约京杭大运河(天津西青)项目等等。

西安旅游与浙江蓝城建设管理有限公司达成战略协议,共同在西安合作开发集文化、旅游、颐养等于一体的服务产业特色小镇项目,开发户县奥莱小镇项目、渭水园生态颐养小镇项目。

另外,6月9日,海南高速公告称,该公司与江苏南大特色小镇开发有限公司在海口签署协议,将依托各自优势在特色小镇全产业链开发等业务上展开合作,共同打造具有综合竞争力的运营产业链。

6月22日,铁汉生态公告称,公司计划在未来五年投资20亿元,助力平远县仁居特色小镇建设。

据不完全统计,2017年以来,共有华夏幸福、华斯股份、莱茵体育等14家A股公司发布与特色小镇建设相关的公告,涉及项目规模从数亿元至几十亿元不等。

“特色小镇风潮也源于我们国家整体经济发展和政策指导的演变。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社称,前几年国家搞社会主义精神文明建设,就在提“特色小镇”这个词,建设的导向和抓手就是社会主义新型社区建设。为了不破坏农村的传统文化,不改变农民生活习惯。国家提出了美丽乡村、特色小镇建设。未来农村发展不是一刀切,不要求农民全部进城,而是提出新型农村建设、合村并镇。特色小镇也成为新农村建设的方向。

刘社还称,特色小镇形成了一种契合,开发商需要突围找一条新路,城乡一体化也需要方式。目前国家鼓励开发特色小镇,政府可以出基础配套资金修路架桥等,开发商盖房重新规划,农民转型变服务人,农田变成体验展示区,种植不是为了丰收,而是让城里人来体验参与。但是特色小镇并不适合所有农村地区,要有故事、有资源、有条件的才能向这个方向走。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清也认为,在中心城市限购限贷等背景下,特色小镇将会迎来新的发展高潮。房地产企业进入特色小镇建设是必然的,也是必要的,特色小镇开发和建设恰恰是房地产企业之所能,离开房地产企业,特色小镇发展将难以持续。反观之,现在房地产企业面临较大的转型升级压力,发展特色小镇事实上也是实现部分房地产企业转型升级的捷径。

26

分享:

APP证券时报

证券时报新闻APP,是证券时报社提供的官方新闻客户端。主要包括新闻资讯、个股行情公告、热点话题关注等,为投资者提供更多财经资讯。

微信证券时报网

扫描二维码添加《证券时报》官方微信公众号(wwwstcncom)。追求重磅、独家、原创、有用。财经资讯、政策解读、股市情报、投资机会……每日发布,全年不休。

时报财经微信群

  • 莲花
  • 数据宝
  • 券商中国
  • 莲花
  • 数据宝
  • 券商中国
  • 说金道银
  • 创业资本汇
  • 新三板
  • 财富资讯