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贫困县限房价的逻辑

2017-04-17 06:33 来源:证券时报网

【环宇杂谈】

返乡置业和棚改货币化叠加,需求短期内迅速放量,而中心区供应不足,贫困县房价暴涨就出现了。

李宇嘉

今年的楼市调控,确实让人“长知识”。近几年,我们经常说“10年9调”,而北京在最近18天内居然10次“放大招”。此前,调控“不下县”,但县城及县级市在这一轮调控中是主力,雄安及周边县已全部被限购。甚至,国家级“贫困县”也加入调控阵营。近期,作为国家级贫困县之一的安徽阜阳临泉县,又多了一个称号,即全国唯一一个限房价的国家级贫困县。

临泉县是安徽省贫困人口最多的县,位于著名的贫困片区——革命老区大别山,贫困人口占全省的5%,占阜阳市的25%。2016年,临泉县城镇人均月可支配收入不足2000元,农村人口不足1000元。从楼市角度看贫困县,那一定是库存压顶、烂尾遍地。但是,就是这样一个贫困县,今年2月的房价达到每平米6143元,比去年2月上涨28%,比肩贵阳、南宁等大城市房价。

而且,即便是这么高的价格,你也买不到。一个盘放出来,周末两天就卖完了。截至今年2月底,全县商品住房库存只有340套,去化周期也就1个月,这应该是全国库存周期最短的县了,排名第二的是其所在的安徽省省会合肥,去化周期为1.4个月。横向比较,不管是与临近河南周口的贫困县比,还是与同为阜阳辖区的贫困县比,临泉房价都要高出2000-3000元。

由此,就逼出了贫困县限房价的案例来。3月23日,临泉县发文,全县毛坯房和精装房售价不得高于5200元和6000元。对于房价暴涨,临泉官方给出的解释是,庞大的人口基数和市场需求,再加上近两年征地拆迁力度不断加大。事实上,临泉楼市在2015-2016年上涨并不明显,异动出现在今年一季度,成交翻倍增长,3月暴增了388%。毫无疑问,作为全国人口最多的县(237万)、劳务输出最多的县(80万-100万),临泉县在今年春节全国“返乡置业”的热潮中最火爆。

春节前后,“返乡置业”达到新高潮,凡经济相对落后的人口大省,其三四线城市“返乡置业”异常火爆,如安徽马鞍山、湖北宜昌、湖南岳阳、广西桂林等,成交均翻倍增长。从人口看,临泉俨然是一个大城市了,本地统计局公布的可支配收入,显然低估了大规模劳务输出带来的收入红利。安徽人打工一般瞄准上海,但他们不可能支付得起魔都房价,“返乡置业”就是退路。

历史上,安徽人杰地灵、书香墨韵,每个县都称得上历史文化名城,特别是教育文化方面,临泉就是全国文化先进县。大家都重视教育,在外打工的,开了眼界,重视教育;乡下种地的,要出人头地、谨遵先祖,更重视教育。因此,安徽农村都会将小孩送到县城(甚至城市)读书,租房、买房的需求也就自然来了。毫无疑问,作为贫困县的临泉,这种趋势更加明显。

一般来说,县城楼市的特征是“需求不足,库存高压”,但临泉却是个例外。临泉是国家重要的棉花和粮食种植基地,以农牧业为主打产业,第一产业增加值占比达到42%,这是典型的中西部传统县域经济体。同时,人口外流严重,县城工商业和楼市缺乏积聚,财政缺乏保障。于是,借棚改和去库存东风,顺应楼市余热和返乡置业大潮,拆掉老城区和扩展城区范围,就是发展经济的妙招。

2016-2017年,临泉棚改分别为192万平米、351万平米,两年产生近10万人的被动住房需求。2016年,县城人口由21.1万增加到33万,城镇化率由18.9%提高到26.6%,这是典型的围地城镇化。但是,安置新房供应周期太长、质量太差,多数人选择货币化安置。于是,返乡置业和棚改货币化叠加,需求短期内迅速放量,而中心区供应不足,贫困县房价暴涨就出现了。

实际需求并不大,但炒风让情绪激昂。临泉大规模供新地,棚改也会释放未来供应,楼市火热持续不了多长时间,暴跌也有可能。这就是当前三四线城市棚改和“去库存”的最大问题。棚改“货币化”人为创造需求,加上返乡置业,短期内“去库存”加速,而市场回暖后政府推地又冲动起来,库存去了又来。这就是为何住建和国土部以在售库存周期来控制推地。

(作者系深圳市房地产研究中心研究员)

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